Ante la decisión de comprar una casa, debemos comprobar previamente varias cuestiones.
Con frecuencia, antes de acudir al notario, se firman documentos privados como la reserva, el contrato de compraventa, que nos vinculan con obligaciones muy importantes y, dado que la compra de una vivienda implica mucho dinero, es esencial estar bien asesorados desde el primer momento.
En la compraventa de una vivienda debemos diferenciar si se trata de un inmueble nuevo o de segunda mano.
Desde un punto de vista general, y con el fin de evitar posibles complicaciones, hemos de diferenciar la condición de con quién estamos tratando, ya sea la propiedad, un mediador autorizado por el titular o agencia. Y, en todo caso, comprobar que esa persona o empresa tiene su derecho sobre el inmueble o cuenta con la debida autorización del titular.
Viviendas Nuevas
Cuando vamos a comprar una vivienda nueva, debemos comprobar si hay una licencia de obras concedida, si se ha comenzado si ejecución o, por el contrario, si se trata de una promoción de viviendas sobre plano cuya licencia está pendiente de solicitarse. Lo más frecuente en estos casos es firmar un contrato de arras o señal, y posteriormente un contrato privado de compraventa.
No olvidemos que, desde el primer documento que firmamos, estamos aceptando unas condiciones para la adquisición de la vivienda, por ello, es fundamental que se den todos los requisitos que le son exigibles legalmente y se acompañen, en cada fase, todos los documentos necesarios (planos de superficie, memoria de calidades, garantía de las cantidades entregadas a cuenta, etc.).
Viviendas de segunda mano
En este caso es muy habitual que haya una agencia inmobiliaria encargada de la comercialización aunque es posible que sea la propiedad del inmueble la que haga esta labor.
Cuando el comprador toma la decisión de adquirir una vivienda, normalmente se firma un contrato de arras en el que se vienen a establecer las condiciones de la operación. Por ello, antes el comprador debe comprobar una serie de circunstancias esenciales como informarse de que la vivienda está libre de cargas, si hay arrendatarios u ocupantes, si existen deudas con la comunidad de propietarios, si hay derramas pendientes, la antigüedad de la edificación, su estado conservación, etc.
A veces se puede firmar un documento previo o señal, especialmente si en la operación interviene una agencia inmobiliaria, por lo que deberíamos confirmar si, además del precio, debe asumirse la comisión de la intermediaria.
El documento de arras
Hay varias clases de arras, si bien las más comunes son las denominadas arras penitenciales reguladas en el artículo 1454 del Código Civil español. Las arras penitenciales suponen que si el comprador incumple, perderá la cantidad entregada al vendedor en concepto de arras y si es el vendedor quién incumple, quedará obligado a devolverlas duplicadas en favor del comprador.
Firma de la escritura de compraventa en la notaría
Antes de acudir a la notaría para firmar la escritura pública de compraventa, es muy importante que la revisemos detenidamente para comprobar que su contenido es correcto. Con esta labor previa nos aseguramos que en el llamado acto de otorgamiento de la escritura en la notaría nos aseguramos de que sólo hay que verificar que todo está conforme con los acuerdos previamente firmados entre el comprador y el vendedor a lo largo de todo el proceso de compraventa.
Aparición de desperfectos en el inmueble
Una vez que hemos adquirido una vivienda y somos sus legítimos propietarios, disponemos de un plazo de tiempo para reclamar los posibles defectos que tenga la vivienda. Si la vivienda es de segunda mano, la legislación nos concede un plazo de 6 meses desde que tenemos la posesión de la vivienda para reclamar los defectos, siempre que sean graves y no puedan ser detectados a simple vista por el comprador.
Dado el escaso margen de tiempo que tiene el comprador para reclamar los posibles defectos que haya en su vivienda, es esencial que el proceso de reclamación sea rápido para tener mayores posibilidades de éxito.
Si la vivienda adquirida es nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación establece un plazo desde la entrega de la vivienda de un año para los defectos de acabado, tres años para vicios o defectos que afecten a la habitabilidad y diez años para defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Finalmente añadir que para una adecuada reclamación de la reparación de los citados defectos, es muy necesario comunicarlos de forma que quede constancia y a la mayor brevedad de tiempo posible, y de no ser atendidos y reparados, proceder a su reclamación judicial en el plazo que establezca la ley.