Alquilar inmuebles en España a través de una sociedad no residente se ha convertido en una estructura muy habitual entre inversores extranjeros.
Cuando una sociedad no residente obtiene ingresos por alquiler en España, entra en juego un régimen fiscal muy específico, regulado por la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), la normativa sobre establecimientos permanentes y diversas obligaciones censales y contables.
En este post vamos a explicarte cómo tributa el alquiler de inmuebles en España cuando el propietario es una sociedad no residente, qué obligaciones debe cumplir, cuándo se considera que existe establecimiento permanente, qué deducciones pueden aplicarse y cuáles son los errores más frecuentes que llevan a sanciones o regularizaciones.
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Tributación de sociedades no residentes que alquilan inmuebles
Una sociedad se considera no residente en España cuando:
- Está constituida conforme a las leyes de otro país.
- No tiene domicilio fiscal en España.
- No tiene sede de dirección efectiva en España.
Cuando la renta proviene del alquiler de un inmueble situado en territorio español, se considera que existe una renta obtenida en España, con independencia del país en el que esté domiciliada la empresa.
La renta obtenida en España por entidades no residentes se somete al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), regulado en el Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo.
La primera cuestión esencial es determinar si la actividad de alquiler genera o no un establecimiento permanente en España. La existencia o no de EP cambia por completo el régimen fiscal aplicable.
En materia inmobiliaria, la Ley del IRNR distingue entre:
- Rentas obtenidas sin mediación de establecimiento permanente: es la situación habitual cuando una sociedad extranjera simplemente posee uno o varios inmuebles en España y los alquila sin disponer aquí de estructura propia relevante.
- Rentas obtenidas mediante establecimiento permanente: cuando la entidad extranjera tiene en España medios materiales y humanos estables para gestionar su actividad (la sociedad cuenta en España con una oficina, local, empleado o representante autorizado para actuar y la gestión del alquiler se realiza de manera habitual y organizada en territorio español).
En ambos casos se tributa por IRNR, pero:
- Sin establecimiento permanente, se grava cada renta concreta conforme a las reglas específicas de los artículos 13 y 24 TRLIRNR (tipos del 19% o 24%, base normalmente sobre el importe íntegro, con especialidad para residentes UE/EEE).
- Con establecimiento permanente, el régimen se asemeja al del Impuesto sobre Sociedades, con un tipo general del 25% sobre el beneficio neto, llevando contabilidad ajustada al Plan General Contable, presentando modelo 200, pagos fraccionados, etc.
Alquiler de inmuebles por sociedades no residentes sin establecimiento permanente
1. Calificación y sujeción al IRNR
Cuando una sociedad extranjera adquiere un piso, villa o local en España y lo arrienda sin disponer de oficina ni empleados propios en territorio español, la Agencia Tributaria califica los ingresos como “rentas procedentes de inmuebles arrendados” sujetos al IRNR sin establecimiento permanente.
Se consideran rentas obtenidas en territorio español porque derivan de inmuebles situados en España.
2. Tipo impositivo: 19% o 24% según el Estado de residencia
Los tipos de gravamen para rentas de alquiler obtenidas sin EP son, con carácter general:
- 19% para sociedades residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo con intercambio de información y cooperación fiscal.
- 24% para sociedades residentes en terceros países (por ejemplo, Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, Emiratos, etc.).
3. Base imponible y deducción de gastos
Con carácter general, la base imponible en el IRNR sin establecimiento permanente se calcula sobre el importe íntegro del alquiler devengado. Sin embargo
- Las entidades no residentes con residencia en la UE/EEE pueden deducir los gastos directamente relacionados con la obtención de la renta:
- IBI y otros tributos locales.
- Intereses de financiación de la compra.
- Gastos de comunidad y mantenimiento.
- Seguros.
- Honorarios de administración, gestoría o agencia de alquiler.
- Las sociedades residentes fuera de la UE/EEE siguen tributando, según la normativa interna española, sobre el ingreso bruto sin posibilidad de deducir gastos.
4. Ejemplo práctico: sociedad de la UE vs. sociedad extracomunitaria
Imaginemos un inmueble en Tenerife alquilado a largo plazo:
- Renta anual de alquiler: 60.000 €
- Gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, intereses, mantenimiento, gestoría): 20.000 €
- a) Sociedad residente en Francia (UE)
- Ingreso íntegro: 60.000 €
- Gastos deducibles: 20.000 €
- Base imponible: 40.000 €
- Tipo: 19%
- Cuota IRNR: 7.600 €
- b) Sociedad residente en Estados Unidos
- Ingreso íntegro: 60.000 €
- Gastos deducibles: 0 € (según norma interna española)
- Base imponible: 60.000 €
- Tipo: 24%
- Cuota IRNR: 14.400 €
¿Cuándo hay establecimiento permanente por el alquiler? Tributación del alquiler con establecimiento permanente
El mero arrendamiento de bienes inmuebles por un no residente, incluso aunque tenga varios, no implica por sí mismo la existencia de establecimiento permanente.
Ahora bien, sí puede considerarse que existe establecimiento permanente cuando:
- Se prestan servicios adicionales propios de la industria hotelera:
- recepción permanente,
- limpieza periódica durante la estancia,
- servicios de restauración o desayunos,
- servicios organizados de lavandería, etc.
- Existe al menos una persona empleada en España, con contrato laboral y a jornada completa, dedicada a la gestión de los alquileres (búsqueda de inquilinos, firma de contratos, atención a incidencias, coordinación de servicios…).
En estos supuestos, la Administración entiende que ya no estamos ante una mera inversión pasiva, sino ante una actividad económica organizada a través de medios materiales y humanos situados en España, que encaja en el concepto de establecimiento permanente del IRNR.
Consecuencias de operar con establecimiento permanente
Si Hacienda considera que la sociedad no residente actúa mediante establecimiento permanente:
- La renta del alquiler pasa a gravarse como beneficio empresarial al tipo general del 25%, conforme a las reglas del Impuesto sobre Sociedades.
- La entidad debe:
- Llevar contabilidad conforme al Plan General de Contabilidad español.
- Presentar modelo 200 (declaración anual) y, en su caso, pagos fraccionados (modelo 202).
- Cumplir obligaciones registrales y de documentación similares a una sociedad residente.
En inversiones relevantes (por ejemplo, un complejo de apartamentos turísticos con servicios de recepción y limpieza propios), suele ser preferible planificar desde el inicio si interesa operar:
- Bien como sociedad no residente sin EP, externalizando casi todos los servicios a empresas independientes en España.
- Bien mediante una filial española (SL) que tribute por Impuesto sobre Sociedades de manera clara y estable.
Obligaciones formales: modelo 210, retenciones y gravamen especial
1. Modelo 210 y nueva agrupación anual de rentas
Las sociedades no residentes que obtienen rentas por alquiler sin establecimiento permanente deben presentar el modelo 210 por esas rentas. Tradicionalmente la declaración era trimestral por cada devengo o agrupación limitada de rentas.
La Orden HAC/56/2024, de 25 de enero, ha flexibilizado este régimen y, para devengos desde 2024, permite agrupar de forma anual las rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles, presentando un único modelo 210 por año natural para cada inmueble y contribuyente.
En la práctica, esto simplifica la gestión para sociedades con alquileres estables, que ya no necesitan liquidar trimestre a trimestre si optan por la agrupación anual.
2. Retenciones a cuenta (modelo 216)
Si el arrendatario es una empresa o profesional residente en España, puede existir obligación de retener a cuenta del IRNR:
- El pagador español practica la retención y la ingresa mediante el modelo 216.
- La sociedad extranjera podrá deducir esa retención al presentar su modelo 210, de forma que la tributación final se ajuste a la cuota que resulte por sus tipos y base imponible.
Es fundamental pactar correctamente en el contrato quién soporta el impacto económico de la retención y revisar que se está ingresando correctamente, porque Hacienda cruzará datos entre el modelo 216 del pagador y el 210 del propietario no residente.
3. Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes
Además del IRNR, determinadas sociedades pueden verse afectadas por el llamado gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes:
- Afecta a entidades residentes en países o territorios calificados como jurisdicción no cooperativa (antiguos paraísos fiscales) que sean propietarias de inmuebles situados en España.
- La base imponible se fija, con carácter general, en el valor catastral del inmueble.
- El tipo de gravamen es del 3%.
Este gravamen se autoliquida mediante modelo 213 y es compatible con el IRNR que grave los alquileres o las ganancias patrimoniales. Es decir: una sociedad en jurisdicción no cooperativa puede pagar IRNR por el alquiler y, además, este gravamen anual sobre el mero hecho de ser titular del inmueble.
Convenios de doble imposición: evitar pagar dos veces
Si la sociedad está domiciliada en un país que ha firmado Convenio de Doble Imposición (CDI) con España, puede beneficiarse de reglas especiales.
La mayoría de los convenios prevén que:
- España tiene derecho a gravar los alquileres por ser ingresos vinculados a inmueble situado en su territorio.
- El país de residencia de la sociedad debe permitir deducir o acreditar el impuesto pagado en España.
Esto evita la doble imposición económica y permite optimizar la carga tributaria.
Planificación fiscal: cuestiones estratégicas para sociedades no residentes
A la hora de estructurar la inversión inmobiliaria en España a través de sociedades no residentes, conviene valorar, entre otros, los siguientes puntos:
- Residencia de la sociedad vehículo
- Ubicarse en un país de la UE/EEE con intercambio de información permite aplicar el 19% sobre renta neta (con gastos deducibles), frente al 24% sobre renta bruta de la sociedad extracomunitaria.
- Los convenios para evitar la doble imposición pueden reducir la tributación efectiva o evitar duplicidades entre España y el Estado de residencia.
- Riesgo de establecimiento permanente
- Gestionar directamente un complejo turístico con servicios tipo hotel o contratar personal propio en España aumenta el riesgo de que Hacienda califique la actividad como establecimiento permanente.
- Una mala clasificación puede implicar regularizaciones relevantes si la AEAT entiende que debió tributarse al 25% como establecimiento permanente,
- Elección entre sociedad no residente y filial española
- Para operaciones puntuales o patrimoniales sencillas, puede bastar con una sociedad no residente que presente modelos 210 y soporte la retención.
- En patrimonios inmobiliarios importantes o cuando se presta un servicio intensivo (turístico, vacacional con servicios), puede ser más ordenado y seguro crear una sociedad española y tributar por Impuesto sobre Sociedades, evitando discusiones sobre la existencia de establecimiento permanente.
En conclusión, la fiscalidad del alquiler de inmuebles a través de sociedades de no residentes en España gira alrededor de tres ejes: IRNR sin establecimiento permanente, posible calificación como establecimiento permanente y, en su caso, gravamen especial sobre inmuebles de entidades en jurisdicciones no cooperativas. La combinación de tipo impositivo, deducibilidad de gastos y obligaciones formales hace que la factura final pueda variar de forma muy significativa según cómo se estructure la inversión.
Antes de comprar o alquilar un inmueble en España a través de una sociedad extranjera, es recomendable analizar con detalle la situación concreta de la entidad, el tipo de alquiler y los servicios que se van a prestar. Una buena planificación jurídica y fiscal permite reducir riesgos, optimizar la tributación y evitar sorpresas con la Agencia Tributaria tanto en Tenerife como en el resto del territorio español.