Vender un inmueble heredado en España siendo extranjero y no residente plantea siempre la misma duda: ¿cuántos impuestos voy a pagar y cómo se calculan? Primero ha tributado (o debe tributar) por la herencia y, después, debe pagar impuestos por la venta.
En este artículo vamos a explicarte qué impuestos hay que pagar al vender un inmueble heredado en España siendo no residente.
Punto de partida: herencia de un inmueble en España y condición de no residente
Se considera, en términos generales, que una persona es no residente fiscal en España cuando no permanece más de 183 días durante el año natural en territorio español, o cuando su centro de intereses económicos está en otro país (arts. 9 LIRPF y normativa de cada tributo). Las ausencias esporádicas se computan como días de estancia en España salvo prueba de residencia fiscal en otro Estado.
La herencia y la venta son dos hechos imponibles distintos:
- Fase de herencia: Al heredar el inmueble, el heredero tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) ante la Comunidad Autónoma donde se localiza la vivienda. La base imponible es el valor del inmueble a la fecha del fallecimiento. Para más información sobre este punto te recomendamos leer nuestros artículos “Impuesto de Sucesiones para no residentes: Diferencias autonómicas relevantes” y ”Trámites para inscribir una herencia inmobiliaria de un extranjero en el Registro de la Propiedad”.
- Fase de venta: El Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) aparece después, cuando vendes, alquilas o el inmueble genera rendimientos. En el contexto de la venta, lo relevante es que seas no residente: en ese caso no tributas por todo lo que ganas en el mundo, sino solo por lo que obtienes en España (obligación real).
IRNR sobre la ganancia por la venta del inmueble heredado
Cuando un no residente vende un inmueble en España (heredado o no), la Hacienda española entiende que se ha generado una ganancia patrimonial de fuente española. Así lo establece el art. 13.1.i) del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR): las ganancias derivadas de inmuebles situados en España se consideran rentas obtenidas en territorio español. El IRNR grava esa ganancia que obtiene el heredero extranjero por la venta del inmueble.
Sujetos obligados:
- El vendedor no residente (persona física) es el contribuyente del IRNR por la ganancia derivada de la venta.
- El comprador, sea residente o no, está obligado a practicar la retención del 3 % sobre el precio y a ingresarla en Hacienda.
1. Cómo se calcula la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble heredado
La ganancia no es el dinero que recibes, sino la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
a) Valor de adquisición
En una venta de inmueble heredado, el valor de adquisición es:
- El valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), o el valor comprobado por la Administración,
- A ese valor se añaden:
- Impuesto de Sucesiones efectivamente pagado respecto a ese bien.
- Gastos y tributos asociados a la adquisición por herencia (honorarios de notaría y registro, parte proporcional de plusvalía municipal pagada en la herencia, gastos de gestoría, etc.).
Si el inmueble estuvo alquilado, deben restarse las amortizaciones fiscalmente deducibles practicadas o, al menos, la amortización mínima, lo que reduce el valor de adquisición y aumenta la ganancia.
b) Valor de transmisión (precio de la venta)
Es, en general:
- El precio real de venta que figura en la escritura,
- Menos los gastos y tributos pagados por el vendedor (por ejemplo, honorarios de agencia inmobiliaria si los soporta el vendedor, notaría si se pacta así, etc.).
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición (ajustado)
Esa ganancia es la base sobre la que se aplica el tipo impositivo del IRNR.
2. Tipo impositivo para la ganancia por venta del inmueble
La normativa del IRNR distingue entre distintos tipos de renta y tipos de gravamen. Normalmente, la regla es:
- 19% para residentes en la UE/EEE.
- 24% para el resto de no residentes.
Sin embargo, la práctica y la doctrina recientes sobre ganancias patrimoniales por venta de inmuebles apuntan a un tipo fijo del 19% para todos los no residentes, con independencia de su país de residencia, al menos para este tipo de renta. Por eso, la ganancia por la venta del inmueble heredado tribute al 19 % de IRNR, tanto si el heredero-vendedor reside en la UE/EEE como si vive en un país tercero.
Lo más recomendable es revisar el caso concreto conforme a la normativa vigente en el momento de vender, porque los tipos pueden actualizarse.
Retención del 3%: obligación del comprador (Modelo 211)
Cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compra y a ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del IRNR del vendedor. Esta obligación se recoge en el art. 25.2 TRLIRNR.
Cómo funciona en la práctica
- Precio de venta en escritura: por ejemplo, 300.000 €.
- El comprador debe retener un 3%: 9.000 €.
- El vendedor no residente recibirá, en la práctica, 291.000 €.
El comprador:
- Presenta el Modelo 211 ante la Agencia Tributaria e ingresa esos 9.000 € en el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión.
- Entrega al vendedor un ejemplar del Modelo 211, que acredita el ingreso de la retención.
Para el vendedor, esos 9.000 € tienen la consideración de pago a cuenta del IRNR que después declarará mediante el Modelo 210. Si la cuota final es inferior a esos 9.000 €, podrá solicitar la devolución de la diferencia. Si el impuesto resultante es superior (por ejemplo, 12.000 €), deberá ingresar la diferencia (3.000 €).
Declaración del impuesto por el no residente: Modelo 210
Una vez realizada la venta, el no residente debe autoliquidar el IRNR derivado de la ganancia patrimonial mediante el Modelo 210.
1. Plazo y contenido
Tiene un plazo de tres meses desde que termina el plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención con el Modelo 211. En la práctica, se dispone de alrededor de cuatro meses desde la firma de la escritura para presentar el Modelo 210.
En el Modelo 210 se debe:
- Identificar al contribuyente (no residente) y, si lo hay, a su representante en España.
- Describir el inmueble transmitido.
- Calcular la ganancia patrimonial conforme a lo explicado (valor de transmisión – valor de adquisición).
- Aplicar el 19% sobre la ganancia.
- Deducir la retención del 3% practicada por el comprador (según justificante del Modelo 211).
- Ingresar la diferencia o, si procede, solicitar la devolución.
2. ¿Qué pasa si la venta genera pérdidas?
Aquí hay una diferencia importante con los residentes:
- Los residentes en España pueden compensar pérdidas patrimoniales con otras ganancias del mismo ejercicio o de ejercicios posteriores en su IRPF.
- Los no residentes, según el art. 15 TRLIRNR, tributan de forma separada por cada operación, sin poder compensar entre sí las pérdidas de unas ventas y las ganancias de otras.
Si vendes un inmueble heredado con pérdida, la declaración del Modelo 210 reflejará una cuota cero, pero esa pérdida no se puede usar para reducir la tributación por otras ventas.
Exenciones y regímenes especiales relevantes en inmuebles heredados
Aunque el caso típico es tributar al 19% sobre la ganancia, existen supuestos especiales que pueden reducir o incluso eliminar la carga fiscal:
1. Exención del 50 % para inmuebles adquiridos entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012
La Disposición adicional cuarta de la Ley del IRNR establece una exención del 50% de la ganancia por la venta de inmuebles urbanos situados en España que hubieran sido adquiridos dentro de ese período, con ciertas limitaciones cuando la compraventa se realiza entre personas vinculadas.
En el caso de un inmueble heredado, esta exención puede entrar en juego si el causante (fallecido) compró el inmueble en esas fechas, aunque el heredero lo reciba después y sea él quien venda.
2. Reinversión en vivienda habitual de no residentes UE/EEE
La Disposición adicional séptima de la Ley del IRNR permite a contribuyentes no residentes, pero residentes en la UE o en el EEE, excluir de gravamen la ganancia obtenida por la venta de la que fue su vivienda habitual en España, siempre que el importe total se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual (habitualmente en su Estado de residencia).
En la práctica:
- La retención del 3% se sigue practicando y el Modelo 211 debe presentarse.
- El contribuyente declara la ganancia en el Modelo 210, utilizando los códigos específicos (33 o 34) según si la reinversión se realiza antes o después de la transmisión, y puede solicitar la devolución de la parte del impuesto que resulte exenta.
Plusvalía municipal: otro impuesto a tener en cuenta
Además del IRNR, la venta de un inmueble urbano heredado puede generar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, regulado en los artículos 104 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, que grava el incremento de valor del suelo desde que se adquirió hasta que se transmite.
El sujeto pasivo ordinario de este impuesto es el vendedor (transmitente). Cuando el vendedor es no residente, el Ayuntamiento puede considerar al comprador como sustituto del contribuyente, obligándole a pagar el impuesto por cuenta del no residente. Esto suele pactarse en la escritura para que el precio se ajuste a esa realidad.
El plazo de presentación es, normalmente, 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión (puede variar según ordenanzas municipales).
El cálculo de la plusvalía permite optar por dos métodos:
- Método objetivo: aplicación de coeficientes al valor catastral del suelo.
- Método de ganancia real: comparación entre el valor del suelo en la herencia y el valor del suelo en la venta; si no hay incremento real, no debería exigirse impuesto.
Otros aspectos prácticos: domicilio fiscal, representante y nota de afección
En una venta de inmueble heredado por no residente suelen aparecer otras cuestiones jurídicas importantes:
- Designación de domicilio fiscal en España: la normativa exige que el no residente señale un domicilio a efectos de notificaciones, pudiendo designar a un profesional o entidad en España como representante tributario, algo habitual en escrituras de compraventa de no residentes.
- Nota de afección del inmueble: hasta que no se acredite el pago del IRNR derivado de la venta, el inmueble transmitido puede quedar afecto al pago del impuesto (por el importe de la retención o de la cuota, si fuera menor). Esta afección se hace constar en el Registro de la Propiedad y caduca a los cinco años, o antes si se presenta la carta de pago o certificado de no sujeción/prescripción.
- Convenios de doble imposición: la mayoría de convenios firmados por España permiten que el país donde está el inmueble (España) grave la ganancia por la venta, pero tu país de residencia puede también exigir que la declares allí, concediendo habitualmente un crédito fiscal o deducción por el impuesto pagado en España. Es importante coordinarse con un asesor en el país de residencia.
En conclusión, la venta de un inmueble heredado en España por un extranjero no residente combina tres piezas principales:
- IRNR sobre la ganancia patrimonial, normalmente al 19%, con posibilidad de exenciones (2012, reinversión) y con el límite de no poder compensar pérdidas y ganancias entre distintas operaciones.
- Retención obligatoria del 3% a cargo del comprador (Modelo 211) y posterior liquidación definitiva del impuesto mediante el Modelo 210.
- Plusvalía municipal y otros aspectos formales (domicilio fiscal, representante, nota de afección, convenios de doble imposición).
Planificar bien estas cuestiones antes de firmar la compraventa puede marcar una diferencia económica importante para el heredero no residente.
Si has heredado una vivienda en España y estás valorando su venta, contar con un abogado especializado en fiscalidad de no residentes y operaciones inmobiliarias internacionales te permitirá cerrar la operación con seguridad jurídica y con la menor carga fiscal posible dentro de la ley.