Cuando una persona extranjera fallece dejando bienes inmuebles en España, la inscripción de la herencia en el Registro de la Propiedad puede convertirse en un proceso complejo si no se conocen los trámites y requisitos legales implicados. Esta inscripción no es obligatoria, pero resulta esencial para acreditar la propiedad, vender el inmueble o realizar cualquier operación jurídica sobre él.
En este artículo vamos a explicarte, paso a paso, qué necesitas hacer para registrar una herencia inmobiliaria de un extranjero en España y qué aspectos legales debes tener en cuenta.
¿Qué ley se aplica a la herencia de un extranjero en España?
El primer paso es determinar qué legislación regula la sucesión. En el caso de herencias internacionales, el Reglamento (UE) n.º 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, relativo a la competencia, la ley aplicable y la ejecución de resoluciones en materia de sucesiones, establece que la ley aplicable será, en principio, la del país en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento.
No obstante, el propio reglamento permite que el causante elija expresamente que su sucesión se rija por la ley de su nacionalidad. Si no se hizo tal elección y el fallecido tenía su residencia habitual fuera de España, es muy probable que se aplique la ley extranjera correspondiente. En ese caso, se requerirá una prueba del Derecho extranjero —habitualmente mediante informe pericial jurídico o dictamen consular—, que deberá acompañar a los documentos sucesorios para que puedan surtir efectos en España.
Ejemplo
Supongamos que una persona de nacionalidad alemana residía en España desde hace más de diez años y fallece sin haber otorgado testamento. Aunque su nacionalidad era alemana, nunca manifestó expresamente su voluntad de que su herencia se rigiera por la ley de su país. En este caso, conforme al Reglamento, se aplicará la ley española, al ser España el lugar de su residencia habitual en el momento del fallecimiento.
Esto implica, por ejemplo, que los hijos del fallecido tendrán derecho a la legítima, ya que el Código Civil español protege a los herederos forzosos. Por tanto, no podría dejar toda su herencia a un tercero, como sí permitiría la normativa alemana en determinadas circunstancias.
No obstante, si en vida hubiese realizado testamento y elegido que se aplicara la ley de su nacionalidad, la herencia se tramitaría según la legislación alemana. En tal caso, sería necesario acreditar ante notario o autoridad española el contenido y vigencia del Derecho extranjero, generalmente mediante un informe pericial o dictamen consular.
¿Es obligatoria la inscripción de la herencia en el Registro de la Propiedad?
La inscripción de una herencia en el Registro de la Propiedad no es obligatoria por ley, pero sí es absolutamente recomendable y, en la práctica, necesaria. ¿Por qué? Porque mientras el inmueble siga inscrito a nombre del causante, los herederos no podrán realizar ninguna operación sobre él: ni vender, ni hipotecar, ni alquilar con garantías legales. Además, si no se inscribe y en el futuro surgen otros herederos o terceros interesados, podría generarse un conflicto relativo a la titularidad.
Solo mediante la inscripción registral los herederos se convierten en titulares con efectos frente a terceros, lo que les permite ejercer todos los derechos derivados de la propiedad. Por tanto, aunque no sea un trámite obligatorio en términos estrictos, sí es esencial para consolidar jurídicamente la herencia.
Trámites para inscribir una herencia inmobiliaria de un extranjero paso a paso.
1. Reunir la documentación del causante
El primer paso consiste en reunir todos los documentos personales del fallecido y de los herederos:
- Certificado de defunción, emitido por el país donde haya fallecido, debidamente apostillado o legalizado.
- Certificado de últimas voluntades, si falleció en España o tenía testamento ante notario español. Si no lo hay, será necesario acreditar la inexistencia de testamento en España.
- Testamento extranjero (si existe), junto con su traducción jurada y la apostilla o legalización correspondiente.
- Documento que acredite el contenido y vigencia del Derecho extranjero si la sucesión se rige por una ley distinta a la española.
2. Obtener el NIE del heredero
Todo heredero que desee inscribir la herencia en España debe contar con un NIE (Número de Identificación de Extranjero), aunque no resida en el país. Este número es necesario para cualquier acto con repercusiones fiscales o registrales.
Si no se tiene, puede solicitarse a través del Consulado de España en el país de residencia o mediante poder notarial a un representante en España.
3. Escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia
La inscripción en el Registro de la Propiedad requiere una escritura pública otorgada ante notario español, incluso si la herencia ya se ha formalizado ante una autoridad extranjera. Esta escritura recoge la aceptación de la herencia y la adjudicación de los bienes inmuebles a cada heredero.
Si el testamento es extranjero, el notario español deberá verificar que cumple los requisitos legales y materiales del Derecho aplicable. En caso contrario, no autorizará la escritura. De ahí la importancia de contar con un informe jurídico del Derecho extranjero si es necesario.
4. Liquidación del Impuesto sobre Sucesiones
Antes de poder inscribir la escritura de herencia, es obligatorio liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Este impuesto debe presentarse ante la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, y su cuantía dependerá del valor de los bienes, el grado de parentesco con el fallecido y las bonificaciones aplicables.
Aunque el heredero no resida en España, puede beneficiarse de las mismas reducciones fiscales que los residentes, gracias a varias sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Por eso, es importante presentar bien la documentación y aplicar correctamente la normativa autonómica correspondiente.
5. Presentación en el Registro de la Propiedad
Una vez liquidado el impuesto y con la escritura pública en mano, se puede proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble. Se deberán presentar los siguientes documentos:
- Copia autorizada de la escritura de herencia.
- Justificante de presentación o liquidación del impuesto.
- Certificados y documentos extranjeros traducidos y apostillados (si procede).
- Prueba del Derecho extranjero si la herencia no se rige por el Derecho español.
El registrador examinará que todo esté conforme a derecho y, si no encuentra defectos, procederá a inscribir la propiedad a nombre del heredero o herederos.
¿Y si hay varios herederos o testamento extranjero?
En casos de pluralidad de herederos, todos deben intervenir en la escritura pública, salvo que otorguen poderes a un representante. Si hay discrepancias entre ellos o se impugna el testamento, podría iniciarse un procedimiento judicial de división de herencia, lo que complica notablemente la inscripción.
Cuando el testamento ha sido otorgado en el extranjero, se requiere no sólo su traducción jurada y legalización, sino también un análisis del notario español sobre su validez formal y su compatibilidad con el ordenamiento jurídico español, especialmente en lo relativo a la legítima y la capacidad para testar.
Consejos para agilizar el proceso
- Consultar con un abogado especializado en sucesiones internacionales desde el inicio, especialmente si el fallecido o los herederos residen fuera de España.
- Asegurarse de que todos los documentos extranjeros estén correctamente apostillados y traducidos por un traductor jurado.
- Solicitar el NIE del heredero cuanto antes para no retrasar el proceso.
- Comprobar si el testamento contiene elección de ley aplicable para saber qué Derecho se debe aplicar.
- Anticiparse a la liquidación del impuesto autonómico y consultar las bonificaciones y reducciones aplicables.
En conclusión, inscribir una herencia inmobiliaria de un extranjero en el Registro de la Propiedad español es un trámite delicado que combina Derecho internacional privado, fiscalidad autonómica y práctica notarial y registral española. No es obligatorio, pero sí imprescindible para ejercer derechos plenos sobre el inmueble heredado.
Cada caso tiene sus particularidades, por lo que contar con el asesoramiento de un abogado experto en herencias internacionales puede marcar la diferencia entre una tramitación fluida y un proceso bloqueado por defectos documentales o desconocimiento del Derecho aplicable.