Muchos propietarios no residentes en España poseen una segunda residencia que usan solo algunos meses al año. Es habitual plantearse si pueden alquilarla por temporadas para obtener ingresos cuando no la utilizan. Sin embargo, el alquiler temporal está sujeto a normas específicas y debe diferenciarse correctamente del alquiler de vivienda habitual y del alquiler turístico, ya que cada modalidad tiene obligaciones, requisitos y consecuencias fiscales distintas.
En este artículo vamos a explicarte cómo funciona el alquiler por temporadas en España, cuándo es legal, qué contratos deben firmarse, cómo declararlo fiscalmente si eres no residente y qué precauciones conviene adoptar para evitar sanciones o consideraciones erróneas por parte de la Administración.
¿Qué es “alquilar por temporadas” una segunda residencia?
Analicemos primero la relación existente entre segunda residencia y alquiler de temporada.
- Segunda residencia: es la vivienda que no usas como domicilio habitual (por ejemplo, tu casa de vacaciones en Tenerife).
- Alquiler de temporada: es un arrendamiento en el que el uso principal no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, sino una necesidad temporal y concreta (trabajo por unos meses, estudios, tratamiento médico, estancia vacacional prolongada, etc.).
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 3, considera “arrendamiento para uso distinto de vivienda” aquellos contratos donde el destino principal de la finca no es la residencia habitual del arrendatario. Dentro de esta categoría encaja el arrendamiento de temporada.
Por tanto, sí puedes alquilar tu segunda residencia por temporadas, siempre que:
- La vivienda no se convierta en la residencia habitual del inquilino.
- Exista una causa temporal real (trabajo temporal, estudios, vacaciones largas, obras en su casa o vivienda habitual, etc.).
- Esa causa quede claramente reflejada y documentada en el contrato.
No existe un plazo máximo legal concreto para el alquiler de temporada: la clave no es tanto si son 3 meses o 12 meses, sino que no haya ánimo de permanencia como vivienda habitual.
El gran riesgo: que tu “alquiler de temporada” se considere en realidad vivienda habitual
Aquí está el punto más delicado jurídicamente. Muchos propietarios llaman “contrato de temporada” a lo que, en la práctica, es un alquiler de vivienda habitual encubierto, intentando evitar la duración mínima y la protección al inquilino que prevé la LAU para la vivienda habitual (artículos 2, 6, 9 y 10 LAU).
Los tribunales vienen diciendo con claridad que no importa cómo llames al contrato, sino lo que realmente ocurre:
- Si el inquilino se empadrona en la vivienda.
- Si permanece en ella años concatenando contratos “de temporada”.
- Si no existe causa temporal real, sino que el inquilino vive allí de manera estable (trabajo indefinido en la zona, hijos escolarizados, etc.).
En esos casos, la jurisprudencia recalifica el contrato como arrendamiento de vivienda habitual, aplicando:
- Duración mínima obligatoria a favor del inquilino.
- Prórrogas forzosas.
- Mayor protección frente al desahucio.
Ejemplo práctico: Tienes una segunda residencia en la costa y firmas con la misma persona tres contratos “de temporada” seguidos, de 11 meses cada uno, sin causa temporal clara. El inquilino se empadrona allí, trabaja y vive de forma estable. En caso de conflicto, es muy probable que un juez entienda que esa persona tiene su vivienda habitual en tu inmueble, y aplique el régimen protector de vivienda habitual, no el de temporada.
Alquiler de temporada vs. alquiler turístico
Otro punto clave es no confundir alquiler de temporada con alquiler turístico o vacacional.
1. ¿Qué los diferencia?
- Finalidad del uso
- Temporada: cubrir una necesidad concreta y limitada en el tiempo (trabajo, estudios, estancia prolongada), aunque pueda ser vacacional larga.
- Turístico: estancias cortas orientadas al ocio, con rotación alta de huéspedes.
- Normativa aplicable
- El alquiler de temporada se rige por la LAU y el Código Civil, con amplia libertad de pacto.
- El alquiler turístico se rige sobre todo por la normativa turística autonómica y municipal, que suele exigir:
- Declaraciones responsables.
- Inscripción en registros turísticos autonómicos.
- Licencias específicas y requisitos urbanísticos.
- Servicios ofrecidos
- En un alquiler de temporada típico de segunda residencia no se presta un “servicio hotelero”: el arrendador cede el uso de la vivienda y poco más.
- En el alquiler turístico es frecuente incluir limpieza periódica, cambio de ropa de cama, recepción, etc., lo que acerca la actividad a la hostelería.
La propia LAU excluye de su régimen los arrendamientos de viviendas amuebladas y equipadas comercializadas con fines turísticos a través de canales turísticos y con servicios propios de la industria hostelera, que se someten a la normativa turística específica (artículo 5.e LAU).
2. ¿Qué implica esto para tu segunda residencia?
Si alquilas tu segunda residencia por meses, a personas que justifican una estancia temporal (por ejemplo, un profesional desplazado de enero a junio), normalmente estarás ante un alquiler de temporada.
Si la publicitas en plataformas tipo Airbnb o Booking, con estancias de pocos días o semanas y servicios añadidos, es muy probable que, a ojos de la Administración, estés realizando alquiler turístico y necesites cumplir la normativa autonómica de viviendas vacacionales.
Nuevo Registro Único y Número de Registro de Alquiler (NRA): cuándo te afecta
Desde 2025 se ha dado un salto regulatorio importante en España con el Real Decreto 1312/2024, que crea el Registro Único de Arrendamientos de corta duración y la Ventanilla Única Digital, en cumplimiento del Reglamento (UE) 2024/1028 sobre alquileres de corta duración.
1. ¿Qué es el NRA?
El Número de Registro de Alquiler (NRA) es un código identificativo obligatorio para:
- Viviendas o habitaciones que se ofrezcan en alquiler temporal o turístico.
- A través de plataformas en línea que permitan celebrar el contrato y hacer el pago íntegramente por vía digital (Booking, Airbnb, etc.).
Sin NRA, esas plataformas no deberían permitir que el anuncio esté activo ni se formalicen reservas.
2. ¿Te afecta si alquilas tu segunda residencia por temporadas?
Depende de cómo la comercialices:
- Si alquilas por temporadas pero no utilizas plataformas con contratación y pago online (por ejemplo, gestionas tú directamente, o solo la anuncias en portales que actúan como “escaparate” sin cerrar la transacción), o firmas contratos tradicionales en papel o por correo electrónico, entonces en principio no estás obligado a obtener NRA por el mero hecho de alquilar la vivienda.
- Si, en cambio, publicas tu segunda residencia en una plataforma digital de alquiler de corta duración donde el huésped reserva y paga online, y el uso es temporal (temporada o turístico), sí estarás obligado a tramitar el NRA antes de poder operar legalmente.
El NRA se solicita telemáticamente a través de la Ventanilla Única Digital habilitada por el Ministerio de Vivienda, se gestiona ante el Registro de la Propiedad y tiene un coste fijo por unidad arrendada.
Claves para redactar (bien) un contrato de alquiler de temporada de una segunda residencia
Si decides alquilar tu segunda residencia por temporadas, el contrato es tu mejor herramienta de protección jurídica. Algunas cláusulas esenciales:
1. Descripción clara de la causa temporal
Debes explicar por escrito por qué la estancia es temporal, por ejemplo: “El arrendatario ocupa la vivienda en Tenerife durante el periodo del 1 de octubre de 2025 al 30 de junio de 2026 para prestar servicios laborales en la empresa X, con centro de trabajo en…”.
Pide documentación (contrato de trabajo temporal, matrícula universitaria, informe médico de tratamiento, etc.) y consérvala. La causa temporal debe ser real y acreditable, no una mera fórmula vacía.
2. Duración y ausencia de habitualidad
- Indica fechas concretas de inicio y fin.
- Incluye una cláusula donde el arrendatario reconozca que:
- La vivienda no será su residencia habitual.
- Mantiene otra residencia principal.
Puedes añadir, con matices, una limitación de empadronamiento en la vivienda, coherente con el carácter no permanente del uso (aunque, si el empadronamiento se produce, no es por sí solo definitivo, sí es un indicio fuerte de habitualidad).
3. Servicios, suministros y mobiliario
En los alquileres de segunda residencia por temporada suele ser habitual:
- Entregar la vivienda amueblada y equipada.
- Incluir o repercutir suministros (agua, luz, internet).
Es recomendable:
- Detallar en el contrato si los suministros están incluidos en la renta (con topes) o si se facturan según consumo real.
- Adjuntar un inventario detallado de mobiliario y enseres, preferiblemente con fotos, para evitar discusiones al final del contrato.
4. Fianza y garantías
- Como mínimo, debes exigir la fianza legal correspondiente a un contrato para uso distinto de vivienda (dos mensualidades, salvo cambios autonómicos).
- Es posible pactar garantías adicionales: depósitos complementarios, aval bancario, seguro de impago, etc., siempre que no se vulnere la normativa autonómica aplicable.
Fiscalidad del alquiler por temporadas de una segunda residencia
Si eres residente
Los ingresos que obtienes por alquilar tu segunda residencia por temporadas tributan, con carácter general, como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF.
Algunas ideas básicas:
- Debes declarar como rendimiento íntegro todas las rentas cobradas, incluidos importes por mobiliario o servicios vinculados al alquiler.
- Puedes deducir gastos vinculados al inmueble (IBI, seguros, comunidad, intereses del préstamo, reparaciones, etc.) en la parte proporcional al tiempo alquilado.
En resumen: fiscalmente, el alquiler de tu segunda residencia por temporadas suele resultar menos ventajoso que el alquiler de vivienda habitual, pero sigue siendo perfectamente legal y puede ser rentable si se calculan bien los números.
Si eres no residente
El propietario no residente debe declarar las rentas obtenidas en España mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Reglas principales:
- Residentes en la UE, EEE con intercambio de información:
- Tributan al 19 % sobre el rendimiento neto.
- Pueden deducir gastos necesarios: IBI, tasas municipales, reparaciones, intereses de hipoteca, seguros, amortización, suministros si los paga el arrendador, honorarios de agencia, etc.
- Residentes fuera de la UE/EEE:
- Tributan al 24 % sobre el rendimiento bruto (sin deducir gastos).
Para más detalles sobre este punto, lee nuestro artículo “Diferencias fiscales entre segunda residencia y vivienda de uso turístico para no residentes”.
En conclusión, alquilar una segunda residencia por temporadas es perfectamente posible y legal en España, siempre que:
- Se trate de una necesidad temporal real y acreditable, no de una vivienda habitual encubierta.
- El contrato se redacte con precisión, reflejando la causa temporal, la duración y la no habitualidad.
- Diferencies claramente entre alquiler de temporada (LAU) y alquiler turístico (normativa autonómica).
- Tengas en cuenta las implicaciones fiscales de optar por el alquiler de temporada frente a otras modalidades.
Si estás pensando en alquilar tu segunda residencia por temporadas, lo más prudente es que un abogado revise tu caso concreto, la normativa autonómica aplicable y el modelo de contrato antes de empezar a recibir inquilinos.