Cada vez es más frecuente que sociedades extranjeras (tanto europeas como de terceros países) adquieran inmuebles en España para destinarlos al alquiler, inversión patrimonial o explotación económica. La cuestión central es si una sociedad constituida fuera del territorio español puede comprar y alquilar propiedades en España.
La respuesta es sí: una sociedad extranjera puede comprar y alquilar propiedades en España. La clave no es tanto el “de dónde” viene la empresa, sino cómo se estructura la operación y qué obligaciones fiscales y formales asume en España. A continuación, lo explicamos.
¿Qué se entiende por sociedad extranjera y qué límites tiene?
Una sociedad extranjera es cualquier entidad constituida conforme a la ley de otro Estado (BV holandesa, GmbH alemana, Ltd británica, LLC estadounidense, etc.) que quiere adquirir inmuebles en España.
No existe una prohibición general para que sociedades extranjeras compren inmuebles en España, ni para que los destinen al alquiler. Así, el ordenamiento jurídico español permite libremente la adquisición de bienes inmuebles por personas jurídicas extranjeras, siempre que acrediten su existencia legal y capacidad para contratar. Para ello, deben aportar documentación societaria de la empresa matriz, traducida y legalizada o apostillada, y obtener un NIF para entidades no residentes, imprescindible para elevar a escritura pública la compra ante notario y para cumplir obligaciones tributarias posteriores.
¿Es necesario abrir una sucursal o constituir una filial en España?
No necesariamente. Una sociedad extranjera puede optar por tres estructuras principales:
- Titularidad directa sin establecimiento permanente: La sociedad extranjera compra el inmueble directamente y lo alquila sin desplegar medios materiales o humanos en España. Esto suele considerarse mera obtención de rendimientos inmobiliarios pasivos. No existe establecimiento permanente si no hay actividad empresarial organizada en España.
- Sucursal en España: La sociedad abre una sucursal inscrita en el Registro Mercantil español con un representante en España. La sucursal no tiene personalidad jurídica propia: actúa como prolongación de la matriz. Se utiliza cuando existe cierta actividad organizada o se gestionan varios inmuebles de forma profesional.
- Filial española (normalmente una S.L.): Se crea una sociedad española que adquiere y gestiona los inmuebles. Es la opción más común para inversiones medianas o grandes, porque limita la responsabilidad y permite una contabilidad propia y separada.
Cada estructura tiene consecuencias diferentes. Para más detalles sobre este punto, no te pierdas nuestro post “Creación de una sucursal frente a una filial para invertir en inmuebles: diferencias legales”.
Requisitos prácticos para que una sociedad extranjera compre un inmueble en España
1. Documentación societaria y traducciones
Antes de ir al notario español, la sociedad deberá aportar, entre otros documentos:
- Certificado de constitución y vigencia en su registro mercantil.
- Estatutos sociales (para verificar que puede adquirir y explotar bienes inmuebles).
- Certificado de identificación fiscal en su país.
- Identificación de administradores y, en su caso, socios relevantes.
Todo esto, en la práctica:
- Debe venir apostillado (Convenio de La Haya) o legalizado por vía diplomática.
- Y traducido al castellano por traductor jurado.
El notario exigirá además acreditar quién representa a la sociedad y con qué poderes (poder general o especial para comprar, hipotecar, arrendar, etc.).
2. NIE del representante y NIF de la sociedad
Aunque la sociedad sea extranjera:
- El administrador o apoderado que firme en España suele necesitar un NIE (Número de Identificación de Extranjero).
- La sociedad necesitará un NIF español, que se tramita ante la Agencia Tributaria (AEAT), ya que pasará a ser obligado tributario en España (tendrá que pagar impuestos y recibir notificaciones).
Estos pasos son imprescindibles para:
- Firmar la escritura de compraventa.
- Inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.
- Presentar declaraciones de IRNR, ITP, IVA, AJD, etc.
3. Representante fiscal en España
En determinados casos se exige que el contribuyente no residente designe un representante con domicilio en España:
- Residentes en la UE/EEE: en general no están obligados a nombrar representante, salvo que la Administración lo exija expresamente.
- Residentes en terceros países (fuera UE/EEE): sí pueden estar obligados a nombrar representante cuando obtienen rentas inmobiliarias en España o realizan actividades económicas.
En la práctica, muchas sociedades nombran como representante a su abogado o asesor fiscal en España, quien se encarga de la comunicación con la administración.
4. Cuenta bancaria española y prevención de blanqueo
Para operar con normalidad será necesario abrir una cuenta bancaria en España, desde la que se pagarán impuestos, recibos de IBI, comunidad, suministros, etc. Los bancos, en aplicación de la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, exigirán:
- Documentación de la sociedad.
- NIF español.
- Identificación de los beneficiarios efectivos (personas físicas que controlan más del 25 % del capital).
- Acreditación del origen lícito de los fondos.
Sin superar este filtro de cumplimiento, la operación de compra puede quedar bloqueada.
Impuestos en la compra: ITP, IVA y AJD
Que el comprador sea una sociedad extranjera no cambia los impuestos indirectos básicos de la operación; lo que importa es el tipo de inmueble y si es “nuevo” o “de segunda mano”:
- Vivienda nueva (primera transmisión):
- IVA 10% sobre el precio de compra (tipo general para viviendas).
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre la escritura, con tipos que suelen oscilar entre 0,5 % y 1,5 % según la comunidad autónoma.
- Vivienda usada (segunda o posteriores transmisiones):
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), con tipos que normalmente se sitúan entre un 6% y un 10% según la comunidad autónoma.
A ello se suman los gastos de notaría, registro y, en su caso, gestoría y abogado.
Tenencia de la propiedad: IBI, gravamen especial y otras obligaciones
Independientemente de la estructura societaria, toda sociedad extranjera que adquiera un inmueble deberá:
- Pagar cada año el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en el municipio donde se ubica el inmueble.
- Declarar el IRNR por imputación de renta cuando el inmueble no esté alquilado.
Además, cuando la sociedad venda el inmueble:
- Tributará por la ganancia patrimonial en IRNR o como establecimiento permanente.
- Estará sujeta a la retención del 3% practicada por el comprador si no existe establecimiento permanente.
- Podrá estar obligada a pagar la plusvalía municipal.
Alquiler de la propiedad por una sociedad extranjera sin establecimiento permanente
Aquí está el núcleo práctico de la cuestión: comprar para alquilar.
1. Impuesto aplicable: IRNR
La renta del alquiler que obtiene una sociedad no residente por un inmueble situado en España se grava por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), cuando se obtiene sin establecimiento permanente. La AEAT clasifica estos rendimientos dentro de las “rentas procedentes de inmuebles arrendados”.
2. Base imponible y tipos de gravamen
Los tipos de gravamen en el IRNR sin establecimiento permanente son:
- 19% para sociedades residentes en la UE/EEE.
- 24% para el resto de contribuyentes no residentes.
En cuanto a la base imponible:
- Con carácter general, la base es la renta íntegra (el alquiler bruto devengado).
- Sin embargo, el art. 24.6 TRLIRNR permite a los contribuyentes residentes en la UE/EEE deducir determinados gastos necesarios para la obtención de la renta (intereses de financiación, IBI, reparaciones, honorarios de administración, seguros, etc.), de forma análoga a los residentes.
- Los contribuyentes extracomunitarios siguen, según la norma interna, tributando sobre el ingreso íntegro, sin deducción de gastos.
3. Declaraciones (modelo 210) y plazos
Cada devengo de renta de alquiler se declara mediante el modelo 210, con las siguientes notas:
- No residentes sin establecimiento permanente deben declarar cada renta (o agrupaciones de rentas de un mismo pagador y tipo) por periodos trimestrales.
- El modelo 210 sirve tanto para rentas de alquiler como para rentas imputadas y ganancias patrimoniales.
- Cuando el arrendatario es una empresa o profesional residente, puede existir obligación de retener IRNR a cuenta (modelo 216), que la sociedad extranjera podrá deducirse al presentar su 210.
¿Cuándo se considera que existe establecimiento permanente?
Se presume que hay establecimiento permanente, entre otros casos, cuando la sociedad dispone en España, de forma continuada, de medios materiales y humanos (oficinas, personal propio, agente con poderes de contratar habitualmente en su nombre) para desarrollar su actividad.
Ejemplos típicos de riesgo de establecimiento permanente:
- Varios edificios o complejos turísticos gestionados directamente con recepción, servicios de limpieza y mantenimiento propios.
- Oficina comercial en España con empleados contratados por la sociedad extranjera que se encargan de la gestión integral de los alquileres.
En estos casos la renta se somete a la normativa de establecimiento permanente en el IRNR, con un tipo general alineado con el del Impuesto sobre Sociedades (25%) sobre el beneficio neto.
Además, aparecen obligaciones adicionales: contabilidad ajustada al Plan General de Contabilidad, presentación de cuentas, modelos 200/202, etc.
Por eso, en inversiones relevantes conviene decidir desde el inicio si interesa:
- Mantener una estructura sin EP, limitando medios en España y externalizando servicios a proveedores independientes, o
- Optar por una filial española o sucursal, asumiendo el régimen de sociedades pero con una estructura “local” más clara.
En conclusión, una sociedad extranjera sí puede comprar y alquilar propiedades en España, pero debe atender a la forma en que desarrolla dicha actividad. La elección entre actuar sin establecimiento permanente, abrir una sucursal o constituir una filial tiene efectos importantes en fiscalidad, responsabilidad y obligaciones mercantiles.
Para un inversor internacional, el mensaje jurídico de fondo es claro: sí se puede invertir en inmuebles en España mediante una sociedad extranjera y destinarlos al alquiler, pero resulta esencial:
- Definir bien si se operará con o sin establecimiento permanente.
- Cumplir escrupulosamente con las obligaciones fiscales españolas.
Y, sobre todo, contar con un asesoramiento especializado en derecho fiscal e inmobiliario español, que revise cada caso concreto y adapte la estrategia a la realidad de la empresa y del inmueble.