La posibilidad de adquirir propiedades en España por parte de extranjeros es, en general, amplia y garantizada tanto por la normativa nacional como por el principio de libre circulación de capitales dentro de la Unión Europea. No obstante, cuando se trata de la compra de suelo no urbanizable, la cuestión es más compleja, especialmente si el comprador no es ciudadano de la Unión Europea o si la finca se encuentra en zonas consideradas de interés estratégico para la defensa nacional o el medio ambiente.
En este artículo, vamos a explicarte qué limitaciones existen, en qué casos la compra puede verse condicionada y qué dice la normativa sobre ello.
¿Qué se entiende por suelo no urbanizable?
Antes de entrar en materia, conviene aclarar qué significa “suelo no urbanizable” según la legislación urbanística española, ya que no todos los terrenos pueden usarse libremente o convertirse en zonas residenciales o comerciales.
La clasificación del suelo es competencia de las Comunidades Autónomas, pero la Ley estatal 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local y, especialmente, el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), establece una base común.
En términos generales, el suelo no urbanizable es aquel que no está destinado al desarrollo urbano ni puede ser transformado para dicho fin. Así, este tipo de suelo no se puede destinar a construir viviendas, comercios o infraestructuras urbanas, salvo contadas excepciones. Esto se debe a que estos terrenos tienen un valor natural, agrícola, paisajístico o cultural que se quiere proteger, o simplemente no están previstos para ser desarrollados urbanísticamente.
Se incluyen aquí:
- Suelos protegidos por motivos ambientales (parques naturales, reservas, etc.).
- Suelos con limitaciones derivadas de la planificación territorial o urbanística.
- Suelos rústicos comunes sin uso urbanístico previsto.
Algunos ejemplos claros de suelo no urbanizable son:
- Una finca dentro de un parque natural o zona protegida por su valor ecológico.
- Un terreno agrícola que se usa para cultivos o ganadería y no tiene previsto ningún cambio de uso.
- Una parcela rústica situada en el campo, fuera de núcleos urbanos, donde no hay carreteras, servicios básicos ni se prevé su construcción.
Esto quiere decir que, aunque estos terrenos puedan ser objeto de compraventa, su uso está restringido, lo que tiene implicaciones importantes para cualquier comprador, sea nacional o extranjero.
¿Puede un extranjero comprar suelo no urbanizable? Marco general
La respuesta es sí, un extranjero puede comprar suelo no urbanizable en España, pero con ciertas limitaciones y condiciones legales que conviene conocer. En principio, no hay una prohibición genérica que impida a personas extranjeras adquirir suelo rústico o no urbanizable. Sin embargo, existen dos grandes ejes de limitaciones:
- Limitaciones por motivos de seguridad y defensa nacional.
- Restricciones derivadas de la legislación urbanística y medioambiental autonómica.
1. Limitaciones por razones de defensa nacional: zonas de acceso restringido
Una de las restricciones más relevantes aparece en el Real Decreto 689/1978, de 10 de marzo, que regula el régimen de adquisición de bienes inmuebles por parte de extranjeros en zonas de acceso restringido por motivos de defensa nacional.
¿Qué establece este Real Decreto?
Dispone que los extranjeros no pueden adquirir bienes inmuebles en determinadas zonas del territorio español, salvo que cuenten con una autorización previa del Ministerio de Defensa. Estas zonas están delimitadas en función de criterios estratégicos, como la cercanía a bases militares, costas, fronteras, islas o instalaciones sensibles.
Por ejemplo, si un extranjero quiere comprar un terreno no urbanizable en Baleares, Canarias, zonas costeras o áreas próximas a la frontera, es posible que necesite dicha autorización.
¿Qué extranjeros están sujetos a esta obligación?
El Real Decreto se aplica a:
- Ciudadanos de países que no forman parte de la Unión Europea ni del espacio Schengen, como pueden ser, por ejemplo, nacionales de Estados Unidos, China, Rusia, Marruecos o Reino Unido.
- Personas jurídicas extranjeras, es decir, empresas o entidades constituidas fuera de España.
- Sociedades españolas en las que más del 50 % del capital social pertenezca a personas extranjeras no comunitarias o a entidades controladas directa o indirectamente por estos. En estos casos, aunque la sociedad esté constituida conforme al Derecho español, se considera que existe una influencia extranjera significativa, y por tanto también están sujetas a esta restricción.
La autorización debe solicitarse antes de formalizar la compraventa en escritura pública y puede demorarse varios meses. La ausencia de esta autorización puede llevar a la nulidad de la compraventa o a la imposibilidad de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
2. Legislación urbanística y medioambiental: restricciones prácticas
Más allá de los aspectos relacionados con la defensa nacional, hay que tener en cuenta que cada Comunidad Autónoma tiene su propia legislación urbanística que regula el uso del suelo, incluidas las limitaciones al suelo no urbanizable.
Por tanto, aunque un extranjero pueda adquirir un terreno no urbanizable, ello no implica que pueda construir, transformar o usar ese terreno a su antojo. Por ejemplo:
- En muchas Comunidades, el suelo no urbanizable no permite construir viviendas residenciales, salvo que estén vinculadas a explotaciones agrarias.
- Algunas leyes autonómicas exigen que las construcciones en suelo rústico tengan un mínimo de hectáreas para ser autorizadas (por ejemplo, en Andalucía o Castilla y León).
- Hay limitaciones muy estrictas en suelos protegidos, como los incluidos en la Red Natura 2000, parques naturales o zonas de especial protección.
Esto hace que, antes de comprar, sea indispensable consultar el planeamiento urbanístico municipal y autonómico vigente, que normalmente está disponible en el Ayuntamiento o en la Consejería de Urbanismo de la Comunidad Autónoma correspondiente.
Registro de la propiedad y seguridad jurídica: especial precaución
La compraventa de un inmueble en España requiere la intervención de un notario, la firma de escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, el registrador no inscribirá la compraventa si detecta que el comprador extranjero necesita una autorización y no la ha aportado. Esto aplica especialmente si se trata de suelo en zona de acceso restringido.
Además, el registrador verificará si el terreno:
- Tiene limitaciones urbanísticas o medioambientales.
- Está afectado por servidumbres de paso, costas o aguas.
- Está calificado como suelo protegido.
Por eso, es muy recomendable realizar una due diligence previa que incluya:
- Nota simple registral.
- Certificación urbanística.
- Comprobación de cargas, afecciones o expedientes sancionadores.
¿Y si el comprador es ciudadano de la UE?
Si el extranjero es nacional de un país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, no se le aplican las restricciones del Real Decreto 689/1978, salvo en algunos supuestos muy excepcionales. En general, puede adquirir cualquier inmueble, incluidos suelos no urbanizables, con los mismos derechos que un español.
No obstante, ello no exime de las limitaciones urbanísticas y medioambientales, que seguirán siendo de aplicación, como ya hemos comentado.
Requisitos previos para que un extranjero compre un terreno en España
Más allá de las limitaciones legales que puedan afectar a la compra de suelo no urbanizable por parte de extranjeros, como las zonas de acceso restringido o las restricciones urbanísticas, hay una serie de requisitos administrativos básicos que cualquier comprador extranjero debe cumplir antes de formalizar una operación de compraventa inmobiliaria en España. Estos trámites son comunes tanto si se adquiere una vivienda como si se trata de una finca rústica sin posibilidad de edificación, y conviene tenerlos gestionados con antelación para evitar bloqueos o demoras innecesarias.
1. Obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero)
El NIE es el documento identificativo que permite a los ciudadanos extranjeros realizar cualquier operación de carácter legal, fiscal o económico en España, incluida la compra de inmuebles. Sin este número no se puede firmar ante notario, ni pagar los impuestos derivados de la compra, ni inscribir la propiedad en el Registro.
El NIE se puede solicitar:
- En el consulado o embajada de España en el país de residencia del comprador.
- Directamente en España, en las comisarías de la Policía Nacional.
Para ello es necesario presentar:
- Pasaporte en vigor o documento de identidad equivalente.
- Formulario oficial (EX-15).
- Justificación del motivo de la solicitud (por ejemplo, la intención de adquirir un inmueble).
Dado que el plazo de expedición puede variar en función del lugar y del momento del año, es recomendable iniciar este trámite con semanas de antelación respecto a la fecha prevista para la compraventa.
2. Apertura de una cuenta bancaria en España
Aunque no existe una obligación legal de abrir una cuenta bancaria en territorio español, en la práctica es altamente recomendable. Disponer de una cuenta en un banco español facilita tanto el pago del precio de compraventa, como la gestión posterior de los impuestos, suministros o cuotas de comunidad, en caso de que las haya.
Para abrir una cuenta, los bancos suelen exigir:
- NIE del comprador.
- Pasaporte vigente.
- Certificado de residencia fiscal en el país de origen.
- Documentación sobre el origen de los fondos, en cumplimiento de la normativa contra el blanqueo de capitales.
También es importante planificar la transferencia de fondos internacionales, especialmente si la operación se realiza en una moneda distinta al euro, ya que pueden existir plazos, comisiones de cambio y controles financieros adicionales.
3. Acceso a financiación hipotecaria (si fuera necesario)
En los casos en los que el comprador extranjero no disponga de liquidez suficiente para adquirir el terreno, es posible solicitar una hipoteca en entidades financieras españolas, aunque hay algunas consideraciones importantes a tener en cuenta:
- Para no residentes, los bancos suelen financiar hasta el 60 % o 70 % del valor de tasación, por lo que se requiere una aportación inicial más elevada que para los residentes.
- Se deberá presentar documentación financiera como declaraciones fiscales, nóminas o certificados de ingresos, en muchos casos con traducción jurada y apostilla, si han sido emitidos fuera de España.
- El banco exigirá una tasación oficial del terreno, realizada por un técnico homologado, para determinar su valor real.
4. Documentación adicional y trámites notariales
Una vez completados estos pasos previos, el comprador estará en disposición de firmar la escritura pública de compraventa ante notario, presentar la autoliquidación de los impuestos correspondientes (como el ITP o el IVA, según el caso), e inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. La colaboración de un abogado especializado es esencial para garantizar que todos los documentos estén en regla, especialmente cuando se trata de terrenos no urbanizables, que pueden tener restricciones o cargas ocultas.
En conclusión, un extranjero sí puede comprar suelo no urbanizable en España, pero debe ser consciente de que este tipo de terreno está sujeto a severas limitaciones de uso, sobre todo cuando se encuentra en zonas de especial protección ambiental o en zonas de acceso restringido por motivos de defensa nacional.
Además, la nacionalidad del comprador es relevante: los ciudadanos de la Unión Europea tienen más libertad, mientras que los extracomunitarios deben cumplir requisitos adicionales, como la autorización del Ministerio de Defensa.
Antes de realizar la compra, es imprescindible:
- Verificar la clasificación y uso permitido del suelo.
- Comprobar si se necesita autorización de Defensa.
- Consultar la normativa autonómica y municipal aplicable.
- Obtener asesoramiento legal especializado.
Solo así se puede garantizar una compraventa segura y evitar conflictos legales o imposibilidad de inscripción. Como siempre, el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario es fundamental en este tipo de operaciones.