Si eres no residente y tienes una vivienda en España, o estás valorando adquirirla, es fundamental que entiendas cómo te va a afectar fiscalmente el uso que hagas de ese inmueble. No es lo mismo utilizarlo como segunda residencia para tus estancias personales que destinarlo al alquiler vacacional como vivienda de uso turístico. A nivel tributario, las diferencias son profundas y afectan tanto al tipo de impuestos que se pagan como a la frecuencia de las declaraciones, los gastos deducibles y el riesgo real de inspección.
En este artículo vamos a explicarte cuáles son las diferencias fiscales más relevantes entre ambas opciones para un propietario no residente, con especial atención a Canarias.
Qué se entiende por segunda residencia y por vivienda de uso turístico
Se considera segunda residencia aquella vivienda que el propietario utiliza de forma esporádica para uso propio: vacaciones, estancias ocasionales o fines de semana. No existe una explotación económica continuada ni se ofrece la vivienda de forma sistemática en el mercado comercial o turístico.
Por el contrario, hablamos de vivienda de uso turístico cuando el inmueble se alquila de manera habitual por estancias cortas, con finalidad vacacional, normalmente a través de plataformas de alquiler o agencias (Airbnb, Booking, agencias, webs especializadas). Este tipo de uso está sujeto a normativa autonómica específica, inscripción en registros turísticos y requisitos administrativos obligatorios (licencia, número máximo de plazas, etc.). Desde enero de 2025, además, se ha creado un registro único de arrendamientos de corta duración y cada unidad de alojamiento debe disponer de un Número de Registro de Alquiler (NRA) para poder ofrecerse legalmente.
Desde el punto de vista fiscal, esta diferencia es determinante:
- La segunda residencia genera una renta imputada ficticia.
- La vivienda turística genera ingresos reales por alquiler, con una tributación muy distinta.
Tributación de la segunda residencia para no residentes: la renta inmobiliaria imputada
Cuando un no residente es propietario de una vivienda en España que no está alquilada, la Agencia Tributaria presume que obtiene un beneficio por el simple hecho de poder disfrutar de ella. Ese rendimiento teórico es lo que se denomina renta inmobiliaria imputada, que tributa a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Cómo se calcula la renta imputada
La base de esa renta ficticia se calcula aplicando sobre el valor catastral del inmueble (el que figura en el recibo del IBI) uno de estos porcentajes:
- 1,1 %, cuando el valor catastral ha sido revisado en los últimos años conforme a la normativa catastral y ha entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
- 2 %, si no ha habido revisión reciente.
Ejemplo práctico:
- Valor catastral del inmueble: 120.000 €
- Porcentaje aplicable: 1,1 %
- Renta imputada anual: 120.000 × 1,1 % = 1.320 €
Sobre esta cantidad se aplica el tipo impositivo del IRNR:
- 19% para no residentes en España que sí vivan en otro país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.
- 24% para no residentes en terceros países.
Con el ejemplo anterior, un residente en la UE pagaría: 1.320 € × 19 % = 250,80 € al año.
Declaración y periodicidad
La renta imputada se declara una vez al año, mediante el Modelo 210, por cada inmueble del que seas propietario. La obligación existe aunque no hayas obtenido ingresos reales.
Además de este impuesto estatal, como propietario de un inmueble deberás pagar igualmente:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Es un tributo municipal que grava la propiedad del inmueble. Lo paga el propietario todos los años, con independencia de que alquile o no la vivienda. La cuantía depende del valor catastral y del tipo que fije el ayuntamiento.
- Tasas municipales de basuras, alcantarillado, etc.
- Además, se puede estar sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio si se superan ciertos umbrales.
Estas obligaciones existen con independencia del uso que le des al inmueble y gravan la mera titularidad del inmueble.
Fiscalidad del alquiler como vivienda de uso turístico
Cuando el inmueble se alquila como vivienda de uso turístico, deja de ser solo “segunda residencia” y pasan a existir rentas efectivas por alquiler sujetas al IRNR. No se declara ya una renta teórica por esos días, sino los ingresos reales, diferenciando:
- Días o periodos en que la vivienda está alquilada: se declaran rendimientos de capital inmobiliario (o de actividad económica si hay servicios propios de hotel).
- Días en que la vivienda no está alquilada ni ocupada por turistas: siguen generando renta imputada proporcional por esos días.
Declaración trimestral del IRNR
Como no residente, los ingresos por alquiler turístico deben declararse a través del IRNR mediante el Modelo 210, con periodicidad trimestral durante los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero por el trimestre anterior.
Solo se declaran los periodos en los que el inmueble ha estado alquilado. Los días en los que no se alquila vuelven a generar renta imputada proporcional.
Base imponible y gastos deducibles
Para los no residentes que sí viven en la Unión Europea o el EEE, la base imponible del impuesto se obtiene restando a los ingresos íntegros generados por el alquiler, los gastos necesarios para la obtención de esa renta, como por ejemplo: IBI, comunidad, seguro del inmueble, suministros proporcionales a los días alquilados, amortización, intereses hipotecarios, etc.
Sin embargo, los no residentes fuera de la UE/EEE no pueden deducir gastos: tributan directamente sobre los ingresos íntegros.
Sobre esa base se aplica de nuevo el tipo del 19 % (no residentes UE/EEE) o 24 % (resto de países).
Ejemplo:
- Ingresos anuales por alquiler turístico: 18.000 €
- Gastos deducibles (seguro, comunidad, suministros, amortización) proporcionales: 6.000 €
- Base IRNR: 12.000 €
- No residente que vive en la UE → 12.000 × 19 % = 2.280 € de IRNR.
Si el propietario residiera fuera de la UE/EEE, y no pudiera deducir gastos, tributaría: 18.000 × 24 % = 4.320 €.
La diferencia fiscal es muy significativa.
IVA e IGIC: una diferencia decisiva entre Península y Canarias
Cuando la vivienda se usa exclusivamente como segunda residencia no se devenga IVA ni IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), ya que no existe actividad económica ni se está prestando ningún servicio.
En el alquiler turístico, sin embargo, hay que distinguir dos escenarios:
1. Alquiler sin servicios propios de hotel
- En la Península, el arrendamiento de vivienda para uso turístico, sin servicios de limpieza periódica, recepción, restauración, etc., suele considerarse exento de IVA, aplicando la exención general de arrendamiento de vivienda prevista en la Ley del IVA
- En Canarias, el alquiler vacacional está sujeto al IGIC (no al IVA), al tipo general del 7%, incluso cuando no se prestan servicios hoteleros.
2. Alquiler con servicios turísticos
Si se prestan servicios equiparables a los de un hotel (limpieza periódica, cambio de ropa, recepción, atención al cliente…):
- En Península: si se ofrecen servicios similares a los de un hotel o apartahotel, ya no hablamos de simple arrendamiento de vivienda sino de servicio de hospedaje, sujeto a IVA al 21%
- En Canarias: en ese caso, la prestación está igualmente sujeta al IGIC, con obligación de alta censal (Modelo 400) y presentación trimestral de declaraciones.
Esto implica que muchos propietarios no residentes en Canarias que alquilan en modalidad vacacional deberían estar dados de alta en IGIC y no lo están, lo que supone un riesgo fiscal elevado.
Diferencias en control administrativo y nuevas restricciones
La vivienda turística está sometida hoy a un nivel de control mucho mayor que la segunda residencia:
- Obligatoriedad de registro turístico autonómico.
- Obligación de incluir número de registro en plataformas.
- Intercambio automático de información con la Agencia Tributaria.
- Reformas de la Ley de Propiedad Horizontal, que desde 2025 permiten a las comunidades de propietarios exigir autorización previa (mayoría cualificada) para destinar la vivienda a alquiler turístico y establecer cuotas especiales de comunidad para estas viviendas.
En cambio, la segunda residencia solo queda sujeta al ámbito estrictamente tributario y municipal.
Errores frecuentes del no residente
A partir de mi experiencia, los errores más frecuentes de no residentes con viviendas en España son:
- No presentar nunca el IRNR por renta imputada cuando la vivienda se usa solo como segunda residencia.
- Empezar a alquilar turísticamente “de forma informal” sin:
- Declarar ingresos en el IRNR.
- Darse de alta en IGIC/IVA cuando procede.
- Inscribir la vivienda en el registro turístico correspondiente.
- Confundir la fiscalidad de un arrendamiento turístico con la de un arrendamiento de larga duración, aplicando deducciones y beneficios que no proceden (por ejemplo, la reducción por alquiler de vivienda habitual, que no se aplica a viviendas turísticas).
La Agencia Tributaria española y las administraciones autonómicas cruzan información de notarías, ayuntamientos, catastro, compañías eléctricas y plataformas de alquiler vacacional, por lo que la idea de que “si no vivo en España, no me van a encontrar” es errónea.
En conclusión, la elección entre destinar una vivienda a segunda residencia o al alquiler como vivienda de uso turístico tiene un impacto fiscal muy distinto para el no residente. Mientras la segunda residencia genera una tributación sencilla mediante la renta imputada anual, el alquiler vacacional implica declarar ingresos reales de forma trimestral, asumir posibles obligaciones en IVA o IGIC y cumplir con una normativa turística cada vez más exigente, especialmente en Canarias.
Por ello, antes de iniciar cualquier actividad de alquiler es fundamental analizar correctamente la situación fiscal del propietario y regularizar el uso del inmueble, ya que los datos son fácilmente rastreables por la Administración y una planificación incorrecta puede derivar en sanciones y regularizaciones importantes.