Cuando una empresa o inversor extranjero decide invertir en inmuebles en España (comprar edificios, locales, viviendas para alquilar, etc.), una de las primeras decisiones jurídicas importantes es elegir la estructura: ¿operar a través de una sucursal en España de la sociedad extranjera o constituir una filial española (normalmente una Sociedad Limitada)?
La elección no es solo formal: afecta a la responsabilidad frente a terceros, a la fiscalidad de las rentas inmobiliarias y a cómo se estructura la salida futura de la inversión (venta del inmueble o venta de la sociedad).
En este artículo te explicamos cuáles son las principales diferencias legales entre sucursal y filial para invertir en inmuebles en España siendo no residente.
Punto de partida: empresa extranjera que compra inmuebles en España
Una sociedad no residente puede hacer tres cosas, a grandes rasgos:
- Comprar los inmuebles directamente a su nombre, sin estructura en España, y tributar como no residente sin establecimiento permanente (IRNR).
- Operar en España mediante una sucursal, que a efectos fiscales se trata como un establecimiento permanente.
- Crear una filial española que adquiera los inmuebles y tribute por el Impuesto sobre Sociedades.
Cuando una empresa decide implantar estructura estable en España (oficina, personal, gestión sistemática del parque de inmuebles), la cuestión sucursal/filial pasa a ser central. La diferencia clave entre ambas formas es la personalidad jurídica:
- Filial en España: Es una sociedad mercantil española constituida conforme a la Ley de Sociedades de Capital, con personalidad jurídica propia distinta de la matriz extranjera. La responsabilidad se limita, en principio, al capital social aportado.
- Sucursal en España: No es una sociedad nueva, sino una prolongación de la sociedad extranjera en territorio español. No tiene personalidad jurídica propia: actúa en nombre y por cuenta de la matriz, que responde directamente de sus deudas. La sucursal debe inscribirse en el Registro Mercantil español y nombrar un representante con poderes suficientes.
¿Qué implica crear una sucursal para invertir en inmuebles?
Desde el punto de vista mercantil, la sucursal es un establecimiento secundario de la sociedad extranjera, con una representación permanente y ciertas facultades para operar en España, pero sin personalidad jurídica propia. Sus actos se imputan directamente a la matriz.
Características clave de la sucursal en el sector inmobiliario
- No tiene personalidad jurídica independiente: Jurídicamente, quien compra el inmueble, firma los contratos de arrendamiento y responde frente a acreedores es la empresa extranjera, aunque actúe a través de la sucursal.
- Responsabilidad ilimitada de la matriz: Si la sucursal incurre en deudas (por ejemplo, frente a proveedores de reformas, comunidad de propietarios, Hacienda o inquilinos), responde todo el patrimonio de la matriz, sin límite ligado a un capital social concreto.
- Constitución y registro: La sucursal necesita:
- Escritura pública ante notario español que recoja la decisión de la matriz de abrir la sucursal y nombre a su representante.
- Inscripción en el Registro Mercantil como sucursal de entidad extranjera.
- Obtención de NIF y alta censal en la Agencia Tributaria.
- Fiscalidad de la sucursal inmobiliaria: A efectos fiscales, la sucursal suele considerarse establecimiento permanente de la no residente en España. Esto implica:
- Tributación en España por las rentas generadas (alquileres, plusvalías) con un régimen asimilable al Impuesto sobre Sociedades, pero en el marco del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) con establecimiento permanente.
- Obligación de llevar contabilidad, presentar declaraciones periódicas de IVA o IGIC (si procede), retenciones y declaraciones de beneficios imputables al establecimiento permanente.
- La matriz incluirá esas rentas (según el Convenio de Doble Imposición aplicable) en su propio país, pudiendo aplicar deducciones por impuestos pagados en España.
- Cuentas y publicidad: La sucursal deposita cuentas o documentación relativa a las cuentas de la matriz, pero no formula cuentas propias como una sociedad independiente, lo que implica menor transparencia directa sobre el negocio inmobiliario en España.
Ventajas típicas de la sucursal en inversión inmobiliaria
- Estructura relativamente más simple que una sociedad nueva en términos de órganos sociales.
- Útil cuando la matriz quiere mantener un control muy centralizado de la actividad inmobiliaria.
- Puede ser conveniente para proyectos donde la inversión en España se concibe como una extensión directa del negocio global, y se asume el riesgo.
Inconvenientes clave
- Riesgo jurídico y patrimonial: no hay “muro” entre sucursal y matriz.
- En grupos complejos, la consolidación contable y fiscal puede ser más difícil de gestionar si en otros países la filial es la figura estándar.
- Desde el punto de vista de imagen, algunos bancos, proveedores o incluso administraciones pueden preferir trabajar con una sociedad española identificable.
¿Qué implica crear una filial para invertir en inmuebles?
La alternativa es constituir una sociedad mercantil española, normalmente una Sociedad Limitada (S.L.), cuyo socio único o mayoritario es la empresa extranjera. La filial es una persona jurídica distinta, con su propio patrimonio y responsabilidad.
Aspectos mercantiles relevantes
- Personalidad jurídica propia: La filial compra los inmuebles, firma los contratos y responde con su propio patrimonio. La matriz es socia, no parte directa de cada operación.
- Capital social: Tras la reforma de la Ley de Sociedades de Capital por la Ley 18/2022 (conocida como “Ley Crea y Crece”), la S.L. puede constituirse con un capital mínimo de 1 euro, frente a los 3.000 € exigidos antes. En la práctica, para una inversión inmobiliaria seria, lo prudente es fijar un capital realista, porque:
- El capital debe ser coherente con el volumen de inmuebles y la financiación.
- Si el capital es inferior a 3.000 €, la ley establece ciertos mecanismos de protección para acreedores.
- Órganos sociales: La filial debe contar con:
- Órgano de administración (administrador único, solidarios, mancomunados o consejo).
- Junta General de socios (aunque sea unipersonal, en cuyo caso se documentan las decisiones del socio único).
- Obligaciones contables y registrales:
- Llevar contabilidad conforme al Plan General Contable español.
- Formular y depositar cuentas anuales en el Registro Mercantil.
- Publicidad de la situación económica de la sociedad (cualquier tercero puede consultar sus cuentas).
Fiscalidad de la filial inmobiliaria
- La filial tributa por el Impuesto sobre Sociedades sobre los beneficios derivados de los inmuebles (alquileres, plusvalías en la venta, etc.). Tipo general del 25% salvo regímenes especiales.
- La matriz extranjera tributa en su país por los dividendos que reciba de la filial, normalmente con aplicación del Convenio de Doble Imposición (reducciones o exenciones de retención en origen).
- El tratamiento fiscal del no residente que posee inmuebles a través de una sociedad española es distinto del régimen de IRNR directo aplicado sobre inmuebles propiedad de entidades no residentes sin establecimiento permanente.
Ventajas típicas de la filial en inversión inmobiliaria
- Responsabilidad limitada al patrimonio de la filial: la matriz, en principio, no responde de las deudas de la sociedad más allá de su aportación al capital.
- Imagen de empresa local española, lo que puede facilitar:
- Acceso a financiación bancaria en España.
- Participación en licitaciones o contratos donde se valore ser entidad española.
- Trato con proveedores, comunidades de propietarios, administraciones públicas, etc.
- Mayor flexibilidad de salida:
- La matriz puede vender los inmuebles uno a uno.
- O, alternativamente, vender las participaciones de la filial a un tercero, transmitiendo en bloque el portafolio de inmuebles (con un tratamiento fiscal distinto que conviene estudiar caso por caso).
Inconvenientes
- Mayor carga administrativa que una sucursal: órganos de gobierno, juntas, libros, depósito de cuentas.
- Costes iniciales y recurrentes (asesoría contable, mercantil y fiscal en España) algo más elevados.
Sucursal vs filial para invertir en inmuebles: comparativa práctica
A efectos de un inversor inmobiliario extranjero, las diferencias se concentran en cinco ejes:
1. Personalidad jurídica y responsabilidad
- Sucursal: No hay entidad distinta; la titular de los inmuebles y de las obligaciones es la matriz extranjera. La responsabilidad es ilimitada con todo su patrimonio.
- Filial: La titular es una sociedad española, con personalidad propia. La matriz limita su exposición al capital y a las garantías que haya prestado (por ejemplo, avales a bancos).
Para inversiones de importe elevado (edificios, portafolios de viviendas, centros comerciales), la protección patrimonial de la filial suele ser decisiva.
2. Financiación y garantías
Los bancos que financian proyectos inmobiliarios en España suelen sentirse más cómodos con una sociedad española, porque:
- Conocen bien el régimen de garantías, embargos y concursos en España.
- Pueden analizar las cuentas de la sociedad a través del Registro Mercantil.
- La ejecución sobre hipotecas y garantías se canaliza frente a una entidad sometida plenamente al derecho español.
Con una sucursal también puede obtenerse financiación, pero a veces se exige la intervención directa de la matriz extranjera como prestataria o garante, lo que vuelve a poner en juego su patrimonio global.
3. Fiscalidad de las rentas inmobiliarias
- Sucursal (establecimiento permanente): Tributa en España conforme al régimen de establecimiento permanente del IRNR.
- Filial: Tributa plenamente por el Impuesto sobre Sociedades. Los dividendos que se remitan a la matriz pueden beneficiarse de reducciones de retención en origen según el convenio aplicable, e incluso de exenciones en el Estado de residencia de la matriz si se cumplen requisitos de participación significativa y demás condiciones.
En ambos casos, es imprescindible analizar el Convenio de Doble Imposición entre España y el país de la matriz, porque puede inclinar la balanza a favor de una u otra estructura.
4. Transparencia y control
- Con la sucursal, la información pública detallada sobre el negocio en España es menor.
- Con la filial, las cuentas son públicas y auditables, lo que puede:
- Generar transparencia y confianza frente a inversores, co-socios o financiadores.
- Pero también permitir a competidores conocer datos clave.
Para grupos que manejan inversiones inmobiliarias significativas, la existencia de una filial inmobiliaria española suele encajar bien con su política de gobierno corporativo y reporting.
5. Estrategia de salida de la inversión: vender inmueble o vender sociedad
En proyectos inmobiliarios relevantes, es habitual que la matriz extranjera quiera salir de la inversión en algún momento:
- Si se ha optado por sucursal, la venta se hace sobre los inmuebles, de forma directa.
- Si existe una filial, el grupo puede:
- Vender los activos (inmuebles) desde la sociedad.
- O vender la sociedad que los posee, y negociar un precio en función del valor del portafolio y de su situación fiscal.
La segunda opción puede ofrecer ventajas fiscales y operativas en determinadas estructuras internacionales, aunque exige un estudio específico.
¿Qué opción suele ser más interesante para invertir en inmuebles?
No existe una respuesta única, pero, en la práctica:
- Para inversiones pequeñas o muy puntuales, sin estructura estable en España, a veces basta con que la empresa extranjera compre directamente y tribute como no residente sin establecimiento permanente, especialmente si los inmuebles se destinan a uso propio o a alquiler esporádico.
- Cuando se plantea un proyecto estable de alquiler, promoción o gestión inmobiliaria, con personal y medios en España, la elección real suele ser entre:
- Sucursal, si el grupo quiere centralizar al máximo la gestión y asume la responsabilidad directa.
- Filial, si se prioriza la limitación de responsabilidad, la imagen de empresa local y la flexibilidad de financiación y salida.
Para muchos inversores corporativos, la filial española (S.L.) específica para el negocio inmobiliario acaba siendo la opción más equilibrada: combina seguridad jurídica, claridad fiscal y buena percepción de mercado. La sucursal suele reservarse para grupos que ya tienen una estructura internacional consolidada y prefieren mantener todo en la propia matriz.
En conclusión, elegir entre sucursal y filial para invertir en inmuebles en España es una decisión estratégica, con implicaciones mercantiles, fiscales y de responsabilidad que van mucho más allá del simple “papel” de constitución.
Un asesoramiento jurídico y fiscal especializado en inversión extranjera e inmobiliaria en España te permitirá diseñar la estructura (sucursal o filial) que mejor se adapte a tus objetivos, evitando sorpresas futuras con Hacienda, con los bancos o con tus propios socios.