Cada vez más ciudadanos extranjeros se interesan por adquirir propiedades en España, ya sea con fines residenciales, como inversión o incluso con la intención de obtener un permiso de residencia. En ese contexto, una de las opciones que llama especialmente la atención son las subastas judiciales. A simple vista, parecen una vía rápida y económica para hacerse con inmuebles por debajo de su valor de mercado. Pero la pregunta es obligada: ¿realmente merece la pena? ¿Es una opción segura para quienes no residen en España o no conocen en profundidad su sistema jurídico?
A lo largo de este artículo vamos a ver qué implica participar en una subasta judicial, qué requisitos debe cumplir un comprador extranjero, qué riesgos existen y si esta vía es recomendable frente a otras formas de adquirir vivienda en España.
¿Qué es una subasta judicial?
Las subastas judiciales son procedimientos de venta forzosa de bienes embargados o ejecutados, ordenadas por un juez o tribunal dentro de un proceso de ejecución. Se celebran a través del Portal de Subastas del BOE, en un entorno completamente digital, y su objetivo es satisfacer las deudas pendientes del ejecutado con el producto de la venta del bien.
En muchas ocasiones, estos inmuebles provienen de procedimientos hipotecarios, deudas tributarias o ejecuciones por impago de préstamos. Esto significa que, a menudo, pueden salir a subasta por un valor inferior al de mercado. Y ahí es donde surge el interés de muchos inversores, incluidos los extranjeros.
¿Puede un extranjero participar en una subasta judicial en España?
Sí. Cualquier persona física o jurídica, española o extranjera, puede participar en una subasta judicial en España, siempre que cumpla con ciertos requisitos básicos:
- Estar en posesión de un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Es indispensable para realizar cualquier operación económica o registral en España.
- Tener capacidad jurídica para contratar.
- Estar en disposición de acreditar la identidad electrónica exigida para operar en el Portal de Subastas del BOE.
- Depositar el 5% del valor de subasta como garantía previa, mediante transferencia o certificado bancario.
Por tanto, el hecho de ser extranjero no impide participar. Sin embargo, hay matices importantes que conviene tener en cuenta antes de lanzarse a este tipo de operaciones.
Ventajas aparentes de la subasta judicial: precios bajos y oportunidad de inversión
La principal motivación de quienes compran inmuebles en subasta es la posibilidad de adquirir propiedades por debajo de su valor de mercado. En algunos casos, los descuentos pueden superar el 30 o 40%. Esto resulta especialmente atractivo para extranjeros que buscan invertir en España para obtener una residencia (por ejemplo, mediante el Golden Visa para inversiones superiores a 500.000 euros), o bien para establecer una segunda residencia. Además, el procedimiento es público y regulado judicialmente, lo que ofrece cierta seguridad jurídica frente a otras operaciones más opacas del mercado inmobiliario.
¿Dónde está el riesgo? El peligro está en los detalles
A pesar de las aparentes ventajas, la compra de inmuebles en subasta judicial conlleva una serie de riesgos muy relevantes, que deben ser bien conocidos, especialmente por quienes no están familiarizados con el sistema jurídico español.
1. No se puede visitar la vivienda
Uno de los principales problemas es que el inmueble no se puede visitar antes de la subasta. Esto significa que no es posible comprobar su estado físico, ni saber si hay ocupantes dentro. Podrías estar adquiriendo una propiedad deteriorada, sin suministros activos, o incluso con personas viviendo en su interior, lo que obligaría a iniciar procedimientos judiciales de desahucio.
2. Puede haber cargas no canceladas
Aunque el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que con el remate se cancelan las cargas posteriores a la inscripción del crédito ejecutado, las cargas anteriores o preferentes no se extinguen. Esto incluye hipotecas anteriores, embargos tributarios o de la Seguridad Social, y otros derechos reales que podrían gravar el inmueble.
Por tanto, antes de participar es imprescindible solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad y, en su caso, contar con el asesoramiento de un abogado especializado para analizar la situación registral.
3. Pago al contado y sin financiación
Otra cuestión clave es que el precio del remate debe abonarse en su totalidad en el plazo de 20 días hábiles tras la aprobación judicial. No se admite financiación parcial ni hipotecas posteriores para el pago. Esto puede resultar especialmente complejo para compradores extranjeros que dependen de fondos del exterior o que planeaban financiar la compra con una hipoteca en España.
Además, en caso de no pagar en plazo, se pierde la fianza del 5% y se puede incurrir en responsabilidades adicionales.
¿Es recomendable para extranjeros comprar una vivienda en subasta judicial?
La respuesta depende del perfil del comprador y del asesoramiento que reciba. Para un extranjero sin experiencia previa en el sistema judicial español, sin asesoramiento profesional y con dificultades para gestionar el idioma o los trámites electrónicos, no es recomendable. Las subastas judiciales son procedimientos complejos, con muchos detalles técnicos, donde un error puede traducirse en la pérdida de grandes cantidades de dinero. Ahora bien, si el comprador extranjero cuenta con:
- Asesoría jurídica especializada desde el inicio del proceso,
- Fondos líquidos disponibles para el pago inmediato,
- Un estudio registral y urbanístico completo del inmueble,
Y está dispuesto a asumir posibles procedimientos judiciales posteriores (como desahucios), entonces sí puede tratarse de una buena oportunidad de inversión, aunque nunca exenta de riesgos.
Alternativas más seguras a la compra de vivienda en subasta judicial
Si el objetivo es invertir con mayor seguridad, existen otras opciones más recomendables para ciudadanos extranjeros:
- Compra directa de inmuebles embargados a bancos o fondos, que suelen haber regularizado previamente la situación registral y posesoria.
- Adquisición en el mercado inmobiliario tradicional, con la posibilidad de pactar condiciones, realizar visitas y obtener financiación.
- En caso de interés inversor, constitución de sociedades patrimoniales con asesoría fiscal adecuada.
En conclusión, la compra de inmuebles por extranjeros en subasta judicial no es una operación sencilla ni exenta de peligros. A pesar de los precios atractivos, la falta de garantías sobre el estado del inmueble, las posibles cargas ocultas y los cortos plazos de pago hacen que solo sea aconsejable si se cuenta con un equipo jurídico que conozca bien el proceso.
Antes de pujar, es imprescindible analizar la titularidad, el estado registral, la posible ocupación y los riesgos económicos y legales que puede conllevar la operación.
En definitiva, no es una fórmula adecuada para cualquier comprador extranjero, pero puede ser interesante para quienes busquen oportunidades de inversión y estén dispuestos a asumir sus complejidades legales. En cualquier caso, contar con el respaldo de un abogado especializado en derecho inmobiliario y subastas es la mejor garantía de seguridad y éxito.