La adquisición de inmuebles procedentes de entidades bancarias se ha convertido en una vía cada vez más atractiva para ciudadanos extranjeros interesados en invertir o residir en España. Tras la crisis inmobiliaria de 2008, los bancos españoles acumularon una gran cantidad de activos inmobiliarios que han ido sacando al mercado a precios competitivos. En la actualidad, estas propiedades siguen suponiendo una oportunidad interesante, sobre todo para compradores no residentes, pero también conllevan una serie de riesgos que conviene tener muy presentes.
En este artículo vamos a analizar, con un enfoque jurídico riguroso pero comprensible, las ventajas y riesgos de comprar un inmueble de un banco siendo extranjero, los trámites legales necesarios, los requisitos fiscales y los aspectos urbanísticos y registrales a tener en cuenta.
Ventajas de comprar un inmueble a un banco siendo extranjero
Precio competitivo y capacidad de negociación
Una de las principales ventajas es el precio. Los bancos, a través de sus inmobiliarias o servicers están interesados en dar salida a estos activos. Esto permite al comprador extranjero acceder a precios por debajo del valor de mercado e incluso negociar condiciones ventajosas.
Además, muchas entidades financieras ofrecen condiciones preferentes de financiación para sus propios inmuebles, lo cual puede facilitar el acceso al crédito hipotecario, especialmente si el comprador cuenta con un perfil solvente o si se interesa por varios inmuebles del mismo banco.
Tramitación más profesionalizada y con menor riesgo de cargas ocultas
Las operaciones con bancos suelen estar canalizadas a través de departamentos especializados, lo que reduce las posibilidades de encontrar problemas graves con la titularidad o cargas sorpresivas. A menudo, el banco se ha asegurado previamente de cancelar hipotecas, embargos o afecciones urbanísticas antes de poner la vivienda a la venta, aunque no siempre.
En cualquier caso, conviene realizar una due diligence legal para confirmar el estado del inmueble en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, así como verificar la situación urbanística ante el Ayuntamiento correspondiente.
Riesgos asociados a la compra de inmuebles de bancos para extranjeros
Posibles problemas de ocupación o falta de posesión efectiva
Uno de los riesgos más comunes es la ocupación del inmueble por terceros, especialmente si se trata de viviendas deshabitadas desde hace años. En estos casos, aunque el banco es el titular registral, puede no tener la posesión efectiva del inmueble.
El comprador extranjero debe entender que adquirir la propiedad no implica necesariamente poder entrar en la vivienda el mismo día de la firma de la escritura. En caso de ocupación, sería necesario iniciar un procedimiento de desahucio, que puede alargarse durante meses. Este aspecto debe estar regulado en el contrato, y es recomendable exigir que la entrega se haga libre de ocupantes y en pleno uso y disfrute.
Si te encuentras con tu casa ocupada, te recomendamos leer nuestro artículo “¿Qué sucede si un extranjero compra una vivienda ocupada o con inquilinos?”, donde te explicamos cómo debes actuar ante una situación así.
Posibles defectos de conservación o estado ruinoso
Muchos inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias llevan años sin mantenimiento. Esto puede implicar problemas estructurales, instalaciones defectuosas o incumplimientos de la normativa de habitabilidad.
El comprador extranjero debe realizar una inspección técnica o informe pericial antes de firmar, ya que, aunque en algunos casos puede reclamarse por vicios ocultos conforme al artículo 1484 del Código Civil, esto requiere acreditar que el defecto era anterior a la compra y no evidente.
Venta sujeta a condiciones particulares
Muchos bancos imponen contratos con cláusulas predispuestas, en los que no siempre se puede negociar libremente. Por ejemplo, puede incluirse una cláusula de renuncia a reclamar por vicios ocultos o limitarse la responsabilidad del vendedor al mínimo exigido por la ley. También es común que el banco imponga una notaría determinada o que no asuma parte de los gastos de la operación, como ocurre en compraventas entre particulares.
Por ello, es esencial leer con atención todas las cláusulas del contrato de arras o de compraventa, y contar con el asesoramiento de un abogado que defienda los intereses del comprador.
Trámites legales para extranjeros que compran viviendas a bancos
Número de Identificación de Extranjero (NIE)
Para adquirir un inmueble en España, todo extranjero debe obtener previamente un NIE. Se trata de un número personal, único y exclusivo necesario para cualquier transacción legal o fiscal por extranjeros.
El NIE puede solicitarse desde el país de origen, ante el consulado de España, o bien directamente en territorio español, en una Comisaría de Policía con Oficina de Extranjería.
Aportación de documentación y control de capitales
El comprador deberá justificar el origen lícito de los fondos con los que va a realizar la adquisición del inmueble. Esto es obligatorio en virtud de la Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo, que impone a los notarios la obligación de identificar a los intervinientes, verificar su documentación y controlar la trazabilidad del dinero empleado en la operación.
Esto implica que el comprador deberá presentar:
- Pasaporte o documento de identidad.
- NIE vigente.
- Justificante del origen del dinero: puede ser una nómina, una escritura de venta anterior, declaración de patrimonio, herencia, etc.
Apertura de cuenta bancaria
Legalmente no es obligatorio, pero en la práctica, sí es necesario. Existen varias razones por las cuales se exige o recomienda encarecidamente que el comprador extranjero abra una cuenta bancaria en España antes de formalizar la compraventa:
- Para el pago de impuestos derivados de la compra, como el ITP o el IVA y el AJD, ya que estos pagos suelen realizarse mediante domiciliación bancaria o a través de modelos tributarios que requieren cuenta local.
- Para la transferencia de fondos desde el extranjero. Aunque es posible transferir directamente al notario, lo habitual es que el comprador ingrese los fondos en su cuenta española para facilitar la operación y emitir un cheque bancario a nombre del vendedor (en este caso, el banco).
- Para asumir los gastos recurrentes del inmueble: IBI, comunidad de propietarios, suministros (luz, agua, gas), etc. Todas estas domiciliaciones requieren una cuenta nacional.
- Por exigencia de la entidad bancaria vendedora: cuando se compra una propiedad a un banco, este suele requerir que el comprador abra una cuenta en esa misma entidad si se financia la operación con hipoteca. Incluso sin hipoteca, es frecuente que el banco imponga esta condición como parte del paquete comercial.
En definitiva, aunque no es un requisito legal expreso, abrir una cuenta bancaria en España es indispensable en la mayoría de operaciones de compraventa inmobiliaria por parte de extranjeros, tanto por razones logísticas como fiscales y de control de capitales.
Fiscalidad aplicable a extranjeros en la compra de inmuebles bancarios
Impuestos a pagar en la compra
La adquisición de una vivienda usada a un banco está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
Si el inmueble es nuevo (primera transmisión), se aplica el IVA al 10%
Además, debe en todo caso abonarse el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre un 0,5% y un 1,5%, según la región.
Conviene recordar que aunque el banco sea una entidad financiera, no siempre vende como promotor. Es fundamental saber si se trata de primera o segunda transmisión para aplicar el impuesto correcto.
Obligaciones fiscales posteriores
Si el comprador es no residente fiscal en España, deberá presentar anualmente el modelo 210, correspondiente al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), incluso si no alquila la vivienda. En ese caso se calcula una imputación de renta equivalente al 2% del valor catastral.
Además, deberá abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) cada año.
Si se opta por alquilar el inmueble, el IRNR será del 24% sobre los ingresos brutos (o el 19% si reside en la UE Islandia, Noruega o Liechtenstein).
Consideraciones urbanísticas y registrales
Antes de formalizar la compra, es imprescindible consultar el estado registral del inmueble. Esto se hace solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad correspondiente, donde se verá si hay cargas, servidumbres, embargos o litigios pendientes.
Además, debe verificarse la situación urbanística ante el Ayuntamiento: si la vivienda cuenta con licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, si hay sanciones urbanísticas pendientes o si el edificio cumple con la normativa vigente. Esto es especialmente importante si se desea reformar o alquilar el inmueble posteriormente.
En conclusión, comprar un inmueble a un banco puede representar una oportunidad interesante para inversores o particulares extranjeros que desean establecerse en España o diversificar su patrimonio. Los precios atractivos, la seguridad jurídica y la disponibilidad de financiación son elementos positivos, pero existen también riesgos importantes que conviene analizar en profundidad.
La clave para minimizar esos riesgos es actuar con el asesoramiento adecuado, realizar todas las comprobaciones legales y fiscales, y no firmar ningún documento sin haberlo revisado previamente con un abogado especializado. Con la debida diligencia, es posible aprovechar las ventajas del mercado inmobiliario bancario en España sin llevarse sorpresas desagradables.