Renunciar a una herencia nunca es una decisión fácil, y lo es todavía menos cuando hablamos de una vivienda o inmueble en España y el heredero vive en otro país. Sin embargo, en muchos casos (deudas, impuestos elevados, conflictos familiares o pura falta de interés en el inmueble) la renuncia puede ser la opción más sensata.
Aunque la renuncia es una figura reconocida en el Código Civil, su aplicación práctica exige cumplir una serie de requisitos formales y fiscales que afectan tanto a residentes como a extranjeros. En el caso de un no residente, el proceso implica además particularidades notariales, fiscales y documentales que conviene conocer de antemano para evitar problemas futuros.
En este artículo vamos a explicarte qué requisitos debes cumplir para renunciar a una herencia inmobiliaria en España siendo no residente, cómo hacerlo correctamente y qué consecuencias fiscales puede tener.
¿Tengo derecho a renunciar a una herencia inmobiliaria viviendo fuera de España?
En España, el Código Civil (CC) reconoce expresamente que toda persona llamada a una herencia puede aceptarla o repudiarla (renunciarla) (artículos 988 a 1009 CC). Que vivas fuera de España no cambia ese derecho: puedes aceptar la herencia, aceptarla “a beneficio de inventario” o renunciar a ella.
Renunciar implica rechazar por completo la condición de heredero y, en consecuencia, no adquirir ninguno de los bienes ni derechos del causante. La renuncia siempre debe ser total; no puede ser parcial, condicional ni a favor de persona concreta
En sucesiones internacionales, además, hay que tener en cuenta el Reglamento (UE) 650/2012, que establece que, como regla general, la ley aplicable a la sucesión es la del Estado donde el causante tenía su “residencia habitual” al fallecer, salvo que haya elegido expresamente la ley de su nacionalidad.
Eso significa, en la práctica:
- Si el fallecido residía habitualmente en España, lo normal es que la sucesión (y el régimen de aceptación/renuncia) se rija por el Derecho español.
- Si vivía en otro país pero tenía un inmueble en España, puede aplicarse la ley de ese otro país a la sucesión, pero la tributación del inmueble se somete siempre a la legislación fiscal española (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – ISD).
Por tanto, sí puedes renunciar a una herencia inmobiliaria en España siendo no residente, pero tendrás que respetar tanto las normas civiles sobre la renuncia como las exigencias fiscales y registrales españolas.
Requisitos legales para renunciar a una herencia inmobiliaria en España
1. Capacidad y certeza sobre tu derecho
Nadie puede aceptar ni renunciar una herencia antes de la muerte del causante ni sin estar seguro de su derecho (parentesco, institución en testamento, etc.). En la práctica, esto exige:
- Certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades españolas (para saber si hay testamento en España).
- Testamento o, si no lo hay, la documentación que acredite quiénes son los herederos legales.
Si la sucesión se rige por una ley extranjera, suele ser necesario aportar prueba del Derecho extranjero (informe pericial, dictamen consular, etc.) para que el notario español pueda aplicarlo.
2. Renuncia expresa ante notario
La renuncia no puede hacerse de palabra ni mediante un simple correo al resto de herederos. El artículo 1008 del CC exige que la repudiación se haga en escritura pública ante notario.
Si eres no residente, tienes varias vías:
- Comparecer ante notario español (viajando a España): Es la opción más directa. El heredero acude físicamente a un notario español y otorga la escritura de renuncia
- Otorgar la renuncia ante el Consulado de España en tu país, que actúa con funciones notariales.
- Otorgar la renuncia ante notario local en tu país: También es válido, pero requiere cumplir dos condiciones:
- La escritura debe incluir una manifestación expresa de renuncia a la herencia conforme al Derecho español.
- El documento debe legalizarse o apostillarse según el Convenio de La Haya y, si está en otro idioma, traducirse por traductor jurado en España.
- Renunciar mediante poder a un representante en España: El heredero puede otorgar un poder especial a un abogado o representante para renunciar en su nombre. El poder debe:
- Ser otorgado ante notario del país de residencia.
- Estar apostillado o legalizado.
- Indicar expresamente la facultad de renunciar a la herencia en España ante notario.
En la práctica, lo más habitual es:
- Otorgar poder notarial especial desde tu país a un abogado o persona de confianza en España, o
- Firmar tú mismo la escritura de renuncia en el consulado y que se remita a España.
3. Renuncia total, indivisible, irrevocable y no condicionada
La renuncia, en Derecho español, tiene algunas características muy estrictas:
- Debe ser total: no puedes renunciar solo al piso pero quedarte con el dinero de las cuentas; renuncias a toda la cuota que te corresponde.
- No puede hacerse bajo condición ni plazo: no es válido renunciar “si me sale demasiado impuesto” o “solo durante un año”.
- Es irrevocable: una vez renunciado, no puedes “echarte atrás” si cambias de opinión o descubres que había menos deudas de las que pensabas.
- Es un acto individual: cada heredero decide por sí mismo; unos pueden aceptar y otros renunciar.
Además, si has aceptado previamente la herencia, de forma expresa o tácita, ya no podrás renunciar. Aquí es muy importante evitar conductas que puedan interpretarse como aceptación tácita, por ejemplo:
- Vaciar cuentas bancarias del fallecido.
- Vender bienes del causante.
- Actuar en el inmueble como propietario (alquilarlo, realizar obras en tu nombre, etc.).
4. Necesidad de NIE y, en ocasiones, representante fiscal
Aunque renunciar no siempre implica tributar, al tratarse de un derecho sobre un inmueble en España, la Administración te exigirá estar identificado con NIE (Número de Identificación de Extranjero).
Como no residente, para cualquier gestión ante Hacienda (AEAT) o Registro de la Propiedad es muy recomendable –y a veces obligatorio– designar un representante en España.
Plazos para renunciar: ¿existe un límite?
El Código Civil no establece un plazo estricto para renunciar, pero sí existe la posibilidad de que los demás interesados en la herencia interpongan la interpellatio in iure, regulada en su artículo 1005. Esta acción permite obligar al heredero a aceptar o repudiar la herencia en un plazo de 30 días.
Además, desde un punto de vista fiscal, el Impuesto sobre Sucesiones debe liquidarse en seis meses (prorrogables otros seis).
Por ello, aunque no haya un plazo civil cerrado, la recomendación es renunciar antes de que se agoten los seis meses desde el fallecimiento para evitar complicaciones fiscales.
Consecuencias fiscales de la renuncia para un no residente
1. Renuncia pura y simple
Cuando la renuncia es pura y simple, y se lleva a cabo dentro del plazo de 6 meses, se considera que el renunciante nunca ha llegado a ser heredero a efectos fiscales.
En consecuencia:
- No genera tributación para quien renuncia.
- El impuesto de sucesiones se recalcula para los demás beneficiarios.
- El heredero renunciante no adquiere el inmueble ni responde de deudas.
Esto solo es válido si:
- No has aceptado previamente (ni siquiera tácitamente).
- La renuncia se hace antes de que prescriba el ISD.
- No renuncias a favor de alguien concreto, sino “en general” (dejando que actúe lo que diga el testamento o la ley: sustituciones, derecho de acrecer, etc.).
Los beneficiarios de tu renuncia, aunque tú seas no residente, deberán autoliquidar el ISD en la AEAT (Modelo 650) aplicando la normativa autonómica que corresponda según la localización del inmueble, incluso siendo no residentes.
2. Renuncia “a favor de” alguien
Si tu renuncia no es “en general”, sino dirigida a una persona concreta (“renuncio en favor de mi hermano”, “en favor de mi hijo”, etc.), fiscalmente se aplica un criterio distinto:
- Primero se entiende que aceptas la herencia.
- Luego, que transmites tu parte a esa persona.
Resultado fiscal:
- Se devenga ISD por tu adquisición.
- Y una segunda tributación por la donación a favor del tercero.
Es decir, puede salir mucho más caro que una renuncia pura y simple. Por eso, en casos de no residentes, suele aconsejarse evitar renuncias traslativas salvo que estén muy bien planificadas fiscalmente.
3. Otros impuestos: plusvalía municipal y futuras ventas
Si renuncias de forma pura y simple, no llegas a adquirir el inmueble, de modo que:
- No pagas plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
- Tampoco tendrás que tributar en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) por futuras ventas, porque nunca serás propietario.
Quien finalmente se quede con la vivienda sí asumirá, en su momento, ISD, plusvalía y, si la vende, IRPF/IRNR.
Pasos prácticos para renunciar a una herencia inmobiliaria desde el extranjero
Aunque cada caso requiere un análisis concreto, el esquema práctico suele ser:
1. Analizar la herencia (bienes, deudas e impuestos)
Antes de renunciar, es imprescindible:
- Conocer valor real del inmueble (tasación, valor de referencia catastral).
- Comprobar si hay hipoteca, embargos, deudas fiscales o comunitarias.
- Estimar el posible ISD que pagarías como no residente y los impuestos futuros (plusvalía, IRNR, etc.).
En muchos casos, la renuncia es razonable cuando la herencia está muy endeudada o la carga fiscal y de gestión supera claramente el beneficio.
2. Determinar la ley aplicable y la posición de cada heredero
Con ayuda de un abogado especializado en sucesiones internacionales, conviene:
- Ver si el causante eligió ley aplicable (por ejemplo, la de su nacionalidad) o si rige la ley de su residencia habitual conforme al Reglamento 650/2012.
- Confirmar quiénes son exactamente los llamados: herederos forzosos, sustitutos, beneficiarios de legado, etc.
Esto influirá en a quién beneficia tu renuncia y en cómo se reorganiza el reparto del inmueble.
3. Obtener tu NIE y, si procede, designar representante
Si aún no lo tienes, tendrás que tramitar el NIE ante el Consulado de España o en España con un poder. Sin NIE, los notarios, Hacienda y el Registro de la Propiedad no podrán completar los trámites.
Además, como no residente, es muy aconsejable nombrar por poder a un abogado o profesional en España para:
- Presentar liquidaciones (aunque tú no tributes, sí lo harán otros).
- Gestionar documentación con AEAT y Registro.
- Coordinar la renuncia con el resto de herederos.
4. Preparar la documentación para la escritura de renuncia
El notario o el consulado te pedirán, al menos:
- Documento de identidad y NIE.
- Certificado de defunción del causante.
- Certificado de últimas voluntades españolas (y, si procede, de otros países).
- Testamento o acta de declaración de herederos.
- Documentación del inmueble (nota simple registral, recibos de IBI, etc.).
5. Otorgar la renuncia y coordinar los efectos posteriores
Una vez otorgada la escritura pública de renuncia, el notario lo comunicará a los demás interesados.
Tú quedas definitivamente fuera de la sucesión: no serás propietario del inmueble ni responsable de sus deudas, impuestos o gastos futuros.
En definitiva, renunciar a una herencia inmobiliaria en España siendo no residente es perfectamente posible y, en determinados casos, jurídicamente muy recomendable, pero debe hacerse:
- Con la forma correcta (escritura pública, renuncia clara, total y no condicionada).
- En el momento oportuno (antes de aceptar y dentro de los plazos fiscales).
- Y con un análisis previo de derecho aplicable e impuestos tanto en España como en tu país.
Contar con un abogado especializado en herencias internacionales y fiscalidad de no residentes te permitirá tomar una decisión informada y minimizar riesgos, conflictos familiares y costes fiscales innecesarios.