En el contexto actual del mercado inmobiliario español, es cada vez más frecuente que ciudadanos extranjeros adquieran viviendas en España, bien sea como inversión, segunda residencia o como parte de un plan de traslado. Sin embargo, algunos compradores se encuentran con una situación inesperada: la vivienda que han adquirido está ocupada por terceros. ¿Qué implicaciones tiene esto desde el punto de vista legal? ¿Qué derechos tiene el comprador extranjero? ¿Qué diferencia hay entre un inmueble okupado ilegalmente y uno con un inquilino con contrato en vigor? A continuación, te lo explicamos todo.
Diferencia entre una vivienda con inquilinos y una vivienda ocupada ilegalmente
El primer punto que debemos aclarar es que no es lo mismo comprar una vivienda con un inquilino en régimen de alquiler que adquirir un inmueble con ocupantes sin título legítimo. Esta diferencia es fundamental porque el marco legal aplicable, los derechos del comprador y las vías para recuperar la posesión son completamente distintos.
Vivienda con inquilinos legales
En algunos casos, la vivienda que compras no está vacía, sino alquilada a otra persona. Es decir, el antiguo dueño firmó un contrato de alquiler con un inquilino que sigue viviendo en el piso.
Cuando esto ocurre, el nuevo propietario no puede echar al inquilino simplemente por haber comprado la vivienda. Al contrario, se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y hereda todas las obligaciones del antiguo dueño, lo que en derecho se llama “subrogación”. Esto significa que el inquilino tiene derecho a seguir viviendo en la casa, pagando el mismo alquiler y durante el mismo tiempo que se estableció en el contrato original, como si no hubiera cambiado de propietario.
Vivienda ocupada ilegalmente
En cambio, si descubres que en la vivienda viven personas que no tienen ningún contrato de alquiler válido ni permiso del dueño para estar allí, es decir, no tienen ningún título legítimo para encontrarse en la vivienda, estamos ante un caso de ocupación ilegal. Es lo que comúnmente se conoce como una vivienda «okupada». Estas personas no tienen derecho a estar en la casa, pero el nuevo propietario no puede echarlas por su cuenta.
En este tipo de situaciones, la única vía legal para recuperar la vivienda es acudir a los tribunales y presentar una demanda para que un juez ordene el desalojo. Es un proceso judicial que puede durar varios meses, dependiendo del caso.
Compra de vivienda con inquilino: derechos del comprador extranjero
Cuando un extranjero compra una vivienda alquilada, debe saber que adquiere la propiedad con el arrendamiento existente, si este está debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad o si el inquilino puede acreditar su existencia por otros medios válidos. Aquí entra en juego el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Dicho artículo establece que, si el contrato de arrendamiento está inscrito con anterioridad a la compraventa, el comprador queda obligado a respetarlo durante toda su duración. En cambio, si el contrato no está inscrito, pero el inquilino puede probar que ocupa legalmente la vivienda, el nuevo propietario deberá respetar el arrendamiento durante un mínimo de cinco años (o siete, si el arrendador es persona jurídica).
¿Puede el comprador resolver el contrato?
En algunos casos sí, pero debe cumplir requisitos muy estrictos. La LAU permite al arrendador recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar, pero solo después del primer año de contrato y siempre que se haya pactado expresamente en el contrato de arrendamiento (art. 9.3 LAU). Además, debe comunicarse con al menos dos meses de antelación.
En resumen, si compras una vivienda arrendada, tu capacidad para recuperar la posesión estará limitada por la duración del contrato y la legislación vigente, por lo que es imprescindible revisar el contrato antes de firmar la compraventa.
¿Y si la vivienda está ocupada ilegalmente?
Este escenario plantea una problemática muy distinta. Comprar una vivienda ocupada ilegalmente significa que el nuevo propietario se enfrenta a un proceso legal para recuperar la posesión efectiva del inmueble. En este caso, no se trata de inquilinos protegidos por la LAU, sino de personas que están en el inmueble sin ningún título legal, ni contrato de alquiler ni autorización del propietario anterior.
¿Qué puede hacer el nuevo propietario?
Lo primero que hay que tener claro es que no se puede proceder al desalojo por la fuerza. Por tanto, el comprador extranjero debe acudir a los tribunales para iniciar un procedimiento de desahucio.
Procedimientos legales para recuperar una vivienda okupada
Aunque la ley protege tu derecho de propiedad, también establece que la recuperación debe hacerse siempre por medios legales, respetando los derechos fundamentales de todas las personas, incluso de quienes ocupan la vivienda sin permiso.
Esto significa que no puedes entrar en la vivienda, cambiar cerraduras, cortar el agua o la luz ni forzar el desalojo por tu cuenta. Si lo haces, podrías cometer un delito de coacciones (artículo 172 del Código Penal).
Aquí debemos aludir a que, en recientes resoluciones judiciales, como las de la Audiencia Provincial de Barcelona, se ha reconocido que en determinados supuestos el propietario puede solicitar la baja de los suministros, siempre que:
- La ocupación sea ilegal y sin contrato.
- El propietario sea el titular de los contratos de luz, agua o gas.
- Los okupas no tengan contrato alguno con la empresa suministradora.
Eso sí, no se puede cortar directamente el suministro, ya que esto sí sería ilegal. Lo correcto es solicitar a la compañía suministradora que dé de baja el servicio por decisión del titular. Esto puede acelerar la salida voluntaria de los okupas, ya que sin acceso a luz o agua muchas veces abandonan el inmueble antes de que finalice el juicio.
El ordenamiento jurídico español ofrece dos vías legales para recuperar tu propiedad: una civil (el llamado desahucio express) y otra penal, en función del tipo de ocupación y sus circunstancias.
1. Desahucio express por vía civil
Está regulado en el artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y permite a los propietarios reclamar rápidamente la posesión de una vivienda ocupada sin su consentimiento.
¿En qué consiste este procedimiento?
Se trata de un juicio verbal, que puede iniciar cualquier persona física (o ciertas entidades, como ONGs o administraciones públicas) cuando:
- La vivienda ha sido ocupada sin permiso.
- Los ocupantes no tienen contrato ni ningún derecho que justifique su presencia.
La demanda se presenta ante el juzgado de primera instancia del lugar donde esté la vivienda, y no es necesario identificar a los ocupantes: puede dirigirse contra los “ignorados ocupantes”.
Una vez presentada:
- El juzgado admite la demanda, normalmente en un plazo de unas 4 semanas.
- Se notifica a los ocupantes, que tienen 5 días para presentar un documento que justifique su estancia legal (como un contrato de alquiler).
- Si no presentan nada o no justifican su ocupación, el juez dicta un auto de desalojo, señalando una fecha de lanzamiento, es decir, de recuperación efectiva de la vivienda.
2. Denuncia por usurpación
Cuando la ocupación se ha producido de forma reciente, o existen indicios de violencia, daños o acceso forzado, también puedes acudir a la vía penal. En estos casos se interpone una denuncia por delito de usurpación (artículo 245.2 CP), que castiga la ocupación de inmuebles sin consentimiento.
Hasta hace poco, esta vía era bastante lenta, porque había que esperar al desarrollo completo del proceso penal. Pero eso ha cambiado.
Precauciones para compradores extranjeros
Antes de firmar la escritura, un comprador extranjero debería:
- Solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad, para comprobar si hay arrendamientos inscritos.
- Visitar personalmente el inmueble o contratar a un abogado que lo haga, para verificar que no esté ocupado sin consentimiento.
- Pedir copia del contrato de arrendamiento, si existe, para analizar su duración, condiciones y cláusulas relevantes.
- Exigir en la escritura de compraventa que el vendedor declare expresamente si hay ocupantes, y en su caso, si son arrendatarios o no.
- Establecer garantías o retenciones en el precio, en caso de que se detecte algún riesgo de ocupación o conflicto posesivo.
Estas precauciones son especialmente importantes si se trata de una compra desde el extranjero, sin una visita previa ni conocimiento del mercado local.
¿Puede el comprador resolver la compraventa si descubre que hay ocupantes tras firmar?
En principio, si el comprador no ha sido informado de la ocupación y esta no es evidente, podría llegar a ejercer acciones legales contra el vendedor por vicios ocultos o incluso por incumplimiento contractual. No obstante, estos procedimientos exigen prueba y pueden prolongarse, por lo que lo más recomendable es prever estas situaciones en el contrato de arras o en la propia escritura.
En conclusión, comprar una vivienda ocupada en España, ya sea legal o ilegalmente, tiene implicaciones jurídicas relevantes que deben analizarse con detalle antes de firmar la operación. Mientras que un arrendamiento legal obliga al comprador a respetar el contrato existente, una ocupación sin título exige acudir a los tribunales para recuperar la posesión.
Para un comprador extranjero, que puede no conocer en profundidad el sistema legal español, el asesoramiento jurídico especializado es imprescindible. Solo un abogado conocedor del mercado inmobiliario y de las peculiaridades normativas puede garantizar que la operación se realiza con seguridad y que, en caso de conflicto, se adoptan las medidas legales adecuadas para proteger sus derechos.
En definitiva, antes de comprar una vivienda en España, infórmate bien del estado de ocupación del inmueble. Porque adquirir la propiedad no siempre implica, de forma inmediata, adquirir la posesión.